종자돈으로 마련한 소형 오피스텔 월세에 이자 떼고, 중개료 떼고, 세금까지 낼 수는 없지 않겠는가?
최근 1인 가구 증가로 도시형생활주택, 고시텔, 주거용 오피스텔 등 새로운 주거 개념이 등장하고 있다. 이같은 임대용 소형주택에 대한 수요 급증은 수도권외의 지방까지 확대되고 있다.
소득세법에서는 주택이 무엇인가에 대하여 구체적으로 정의하지 않지만 ‘주택’이라 함은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 상시 주거용에 공할 수 있는 시설 등을 갖춘 상태의 건축물을 말한다.
즉, 세법에서는 공부상의 용도(건축물대장, 등기부등본)에 관계없이 상시 주거용에 공할 수 있는 시설 등을 갖춘 상태의 건축물이면 주택으로 본다. 오피스텔이라든지 고시원의 경우에도 상시 주거용으로 사용하고 있다면, 주택으로 간주된다는 점을 유의해야 한다.
◆장기임대주택 양도세 절감=부동산 세금 중에서 가장 큰 부분을 차지하는 양도소득세를 절감할 수 있는 방법이 있다. 원래 양도세는 건축법상 주택에 대해서만 세금을 감면해 주었으나 이명박 정부 시절에 주거용 오피스텔도 주택으로 간주해 감면대상이 됐다. 오피스텔 임대사업자는 일반 상가임대와는 달리 역차별적으로 양도소득세를 감면 받을 수 있다는 점이 유리 할 수도 있다.
임대주택사업자에 대한 양도세는 현재까지 비과세는 안되고 있다. 단, 2013년부터 도입된 장기임대주택이나 준공 임대주택으로 등록하면 양도세 자체를 깎아주지는 않으나 장기보유특별공제를 일반주택보다 최대 60%까지 공제해줌으로 세금 감면의 효과가 있다. 10년 이상 보유하다 2억원의 양도차익을 남기고 양도한 일반주택은 6000만원을 공제 받아 약 3700만원의 세금이 나온다. 반면, 준공임대주택은 1억2000만원을 공제받음으로 약 1천4000만원의 세금이 산출돼 2000만원 이상 절감효과가 있다.
◆다주택자의 양도세 절감=본인이 살고 있는 주택을 팔 때에 양도세를 비과세 받을 수 있다. 현재의 세법상 다주택자들은 1세대 1주택이 아니라는 이유로 비과세가 되지 않아 세금을 과다하게 내는 경우가 있다. 2011년에 신설된 임대주택 비과세조항을 잘 활용하면 다주택자도 세금을 안내고 집을 팔 수 있다. 일명 ‘본인거주주택 비과세’라는 규정을 적용 받으면 아무리 집이 많은 사람도 본인 세대가 2년 이상 거주한 주택을 팔 때 다른 집을 임대주택으로 등록만하면 본인거주주택 매매 시 양도세를 비과세 해주는 규정이다.
예컨대 1세대 10주택자가 있는데 본인 가족이 2년 이상 거주했던 아파트를 양도하면서 잔금을 받기 전에 나머지 9주택을 구청에 가서 임대주택으로 등록하면 세금을 비과세 받아 한 푼도 안 낸다는 것이다. 임대주택사업자만이 누릴 수 있는 양도세 절세방법이다. 앞으로 감면제도 등이 도입 될 것으로 예상되기 때문에 임대주택관련법을 활용하면 주거용 오피스텔임대사업자도 세금을 많이 줄일 수 있다.
◆고액 월세 수령자의 절세=고액의 월세를 받는 경우에는 전세금으로 전환하여 다른 자산에 재테크 할 수 있다. 이미 다른 임대소득이 과다한 상태에서 오피스텔을 추가로 취득함으로 세금이 과중되는 경우에는 본인보유 임대주택 중 일부를 전세로 전환하는 것도 한 방법이다. 전세나 월세 모두 과세하는 것으로 되어있으나 사실상 전세금에 대해서는 과세가 유보된 상태로 2016년까지 감면기간이 종료된다.
전세금에 대한 과세제도는 3억원 이상 중 60%에 대해서만 과세하도록 되어 있어 과세대상에서 빠져 나가기가 용이하다. 가장 중요한 것은 일명 소형주택이라고 하는 오피스텔 등에 대해서는 임대용 오피스텔이 몇 개가 되든 전세금을 얼마를 받든 아예 과세대상에서 제외된다는 점을 활용하면 된다.
◆장부신고 활용 절세=오피스텔 취득 시 대출받은 금액의 이자 등을 적극적으로 공제받는다. 주택임대소득의 과세체계는 연간 7500만원 이상의 월세수입이 생기는 경우 장부에 의한 신고를 하도록 되어 있다. 장부로 신고를 하는 경우에만 필요경비로 대출금 이자 등을 공제받을 수 있다.
오피스텔 임대 시 월세 수입 여부가 얼마이든, 즉 일정 금액이하라 하더라도 장부로 신고하면 오히려 세금을 10% 공제해주는 혜택도 있다. 수동적으로 대처하지 말고 적극적으로 비용증빙서류를 평소에 잘 모아 놓았다가 장부로 신고하자. 특히 오피스텔처럼 대출을 많이 받는 경우에는 이자비용이 국세청에서 단순경비율로 정한 40% 이상 비용처리가 되므로 추계 신고하는 것보다는 비용을 더 인정받아 절세가 가능하다. 기장세액공제를 10% 더 받을 수도 있다.
◆주거용 오피스텔 절세=오피스텔 분양받아 주거용으로 임대를 줄 때엔 부가가치세를 환급 받지 않는다. 원래 오피스텔은 건축법상 업무용으로 규정되어있어야만 부가가치세 과세대상이 된다. 부가가치세 과세부동산인 오피스텔을 건설사가 공급하기 때문에 분양 계약자에게 부가가치세를 환급 받을 수 있다고 할 순 있다. 하지만 이는 분양자가 분양물건을 상업용으로 임대를 주어야만 가능한 것이다. 만일 상가나 사무실로 임대를 주지 않고 주거용으로 세를 주면 면세사업자가 되어 부가가치세를 내지도 않고 받지도 말아야 한다.
예를 들어 어떤 사람이 오피스텔을 분양 받으면서 부가가치세를 환급받고 월세를 주는 기간에는 본인이 월세의 10%를 세입자한테 받지도 못하면서 꼬박꼬박 세무서에 신고 납부했다. 그러나 세무서에서 확인해보니 그 오피스텔에 사람이 살고 있는 게 확인되어 환급 받은 세금에 가산세까지 붙여 과세했다.
이런 경우 납부한 세금은 돌려받을 수 있느냐? 그렇지 않다. 왜냐하면 본인이 자진신고 했기 때문에 세무서에서는 돌려주지 않는다. 즉 이중으로 손해는 보는 것이 되는 것이다. 이런 우를 범하지 않으려면 처음부터 주택임대사업자로 등록을 하고 분양 부가세를 환급 받지 말아야 된다. 그래야만 세를 줄 때에도 세입자한테 부가세를 징수 안 해도 상관없고 세무서에 신고 납부하지 않더라도 아무 문제가 없다.
◆소형임대주택사업자 양도세 감면=소형임대주택사업자에 대한 양도소득세 감면조항을 활용한다. 2014년에 신설된 소형주택에 대한 임대소득세 감면조항을 잘 활용하면 다른 부동산에 투자한 것보단 임대중간에 세금을 20%나 줄일 수 있다. 즉, 다른 상가 등에 투자해서 이익을 내는 경우에는 월세임대소득에 대한 세금을 100% 납부해야 하나 주택으로 간주하는 소형 오피스텔은 20%의 소득세를 감면해준다는 점에선 유리하다는 뜻이다. 예전에는 건축법상 주택에만 적용했으나 지금은 오피스텔도 주거용으로 등록하고 주거용으로 세를 놓으면 주택과 같이 인정해준다.
/글=전성규 신화포럼리츠(www.SFR.kr) 대표. 신화경제학원 대표 강사. 신화세법연구소 대표. 국세청 공직 생활과 삼일회계법인 임원 등 역임. 20여년동안 현장에서 부동산 세금 문제를 연구한 절세 전략의 달인. 세금 관련 다수의 강의로 지금까지 1만여명이 수강. 매년 <부동산 세무 백과> 발간. 최근 부동산 증권화와 절세펀딩을 기반으로 ‘SFR투자 시스템’을 선보이며 부동산 투자전문가로 활동 중이다.
