[전성규의 부동산 세금 때려잡기] 15가지 절세포인트(3) 상속주택과 재건축 양도세 비과세
[전성규의 부동산 세금 때려잡기] 15가지 절세포인트(3) 상속주택과 재건축 양도세 비과세
  • 신화포럼리츠
  • 승인 2015.10.12 14:04
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▲ 전성규 신화포럼리츠 대표

부동산 거래를 라이프사이클(life cycle)로 분류해보면 부동산 취득-보유-매도로 구분할 수 있다.

이런 단계에 따라 세금을 줄일 수 있는 방법은 다양하다. 

이러한 분류기준에 해당되는 각종 세금을 살펴보면 △취득 : 취득세, 등록세, 인지세, 부가가치세(1) △보유 : 종합토지세, 재산세, 종합소득세, 부가가치세(2) △매도 : 양도소득세, 부가가치세(3) 등이다. 

절세포인트를 15가지로 정리한다.

◆절세포인트 11..상속으로 인한 일시적 1세대 2주택은 일반주택과 동일 과세

종전에는 1세대 1주택자가 상속받은 주택은 보유기간 및 양도시기에 상관없이 비과세하였으나 지금은 상속주택도 일반주택과 동일하게 과세한다. 또한 상속주택 외 주택 양도 때에는 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 해당여부 판정하고 상속주택을 양도시에는 1세대 2주택인 상태로 판단하므로 매매순서를 잘 정해야 한다.

◆절세포인트 12..실거래가액 자료를 필히 보관

실지거래가액으로 신고한 후 세무서에서 그 근거자료를 제출할 것을 요청한 후 소명하지 않은 경우 실지조사 과세하므로 세금을 추가로 부담해야 하는 경우가 있다.
따라서 매매계약서의 경우 가짜 계약서로 의심받을 경우가 있으므로 △중개업자의 허가번호 등이 기재된 매매계약서 △매매대금을 금융기관을 통해 주고받은 경우 통장내역 △매매대금을 현금으로 주고받은 경우 영수증과 거래사실확인서(인감증명서 첨부) 등과 같은 자료들을 챙겨 두는 것이 현명하다.

◆절세포인트 13..반드시 2개월이내에 예정신고 필수

양도소득세 예정신고를 하는 경우 2011년 이전에는 10%의 세금을 공제해줬으나 지금은 예정신고 납부를 해도 단 1원도 공제해주진 않는다. 그렇다고 예정신고를 안하고 다음해 5월에 확정신고를 하면 되겠지 하면 절대 안 된다.

예정신고 무신고가산세라 하여 산출세액의 20%를 추가로 과세함으로 세금을 못 낸다 하더라도 신고 만큼은 반드시 해야 된다. 신고기한은 부동산을 양도한 날이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 하면 된다.

예정신고 시 양도소득세 자진납부계산서와 양도소득 금액계산명세서에 부동산 등기부 등본, 토지대장 등본, 건축물관리대장 등본, 매매계약서, 취득 당시 매수계약서(분양계약서) 등을 첨부해야 한다(실지거래가액 신고 기준). 세금을 낮추기 위해서는 취득·등록세 등 영수증, 인테리어 비용 등 수선 관련 영수증을 첨부해야 한다.

◆절세포인트 14..부동산 양도신고는 반드시 합산 예정신고로

1년에 여러 번 부동산을 양도하는 때에도 건건이 신고를 하는 것이 유리하다. 예컨대 손해보고 판 부동산이 있을 경우 그 차손을 이익보고 팔은 부동산 양도신고 시 활용하면 아예 처음부터 세금을 안낼 수 있지만 방치해두다간 양도차익이 난 건에 대해서만 세무서에서는 과세하고 가산세를 붙인다. 즉, 본인이 신고하지 않으면 손실한 부동산을 배려해서 세금을 계산하지 않는다는 것이다.
 
◆절세포인트 15..재개발·재건축 양도소득세 비과세 규정도

재건축 및 재개발 사업시행기간 안에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 사업이 끝난 뒤 신규주택으로 이주하여 다른 주택을 양도하는 경우 다른 주택을 취득하여 1년이상 거주하다가 양도시 보유기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택의 요건을 충족하면 비과세한다. 다만 다른 주택을 재개발 등 신규주택의 사용검사필증 교부일과 임시사용 승인일 중 빠른 날부터 1년이내에 양도하는 경우 비과세된다.

1세대 1주택자는 관리처분계획 인가일과 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보지 않고 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.

<글> 전성규 신화포럼리츠(www.sfr.kr) 대표. 신화경제학원 대표 강사. 신화세법연구소 대표. 국세청 공직 생활과 삼일회계법인 임원 등 역임. 20여년동안 현장에서 부동산 세금 문제를 연구한 절세 전략의 달인. 세금 관련 다수의 강의로 지금까지 1만여명이 수강. 매년 <부동산 세무 백과> 발간. 최근 부동산 증권화와 절세펀딩을 기반으로 ‘SFR투자 시스템’을 선보이며 부동산 투자전문가로 활동 중이다.

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