[이승연의 절세 포인트] 부동산 임대, ‘개인사업자 vs 법인‘ 어떤 것이 유리할까?
[이승연의 절세 포인트] 부동산 임대, ‘개인사업자 vs 법인‘ 어떤 것이 유리할까?
  • 신화포럼리츠
  • 승인 2015.09.21 10:48
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개인 부동산임대업자의 법인전환 때 세제혜택과 요건은
▲ 이승연 세무사(신화포럼리츠 자문위원)

부동산임대업을 하고 있는 개인사업자 가운데 임대소득에 따른 종합소득세 부담을 덜고자 법인사업자로의 전환을 고민하는 분들이 상당수 있다. 법인으로 전환하는 경우 개인사업자에 비해 세금 부담의 측면에서 유리한 점도 있지만, 법인 전환 시점의 세제 혜택에서도 큰 이점이 있다. 개인사업자의 법인전환 시 세제혜택과 세제혜택을 받기 위해 갖춰야 요건들에 대해 살펴보고자 한다.

♦ 자산 법인에 양도때 양도소득세 이월과세, 취득세 감면

개인사업자가 사업용 고정자산을 현물출자 또는 사업양수도의 방법을 통하여 법인에게 양도하는 경우, 개인은 법인에게 양도한 가액과 당초 취득 당시의 가액과의 차이에 대하여 양도소득세를 납부하여야 한다. 그러나 일정한 요건을 갖추어 법인으로 전환하는 때에는 양도소득세 이월과세를 적용 받을 수 있다.

양도소득세 이월과세를 적용받으면 양도자인 개인에게 양도소득세를 과세하지 않고, 그 대신에 사업용 고정자산을 양수한 법인이 그 양수한 자산을 양도하는 때에 개인이 부담했어야 할 양도소득 산출세액 상당액을 법인세로 납부하게 된다. 이때 법인세로 납부할 양도소득세 산출세 상당액은 개인이 사업용 고정자산을 법인에 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도자산이 없다고 보아 계산한 가액으로 한다.

그리고 현물출자 또는 사업양수도의 대상이 되는 사업용 고정자산이란 당해 사업에 직접 사용하는 유형자산과 무형자산을 말한다. 부동산임대업의 경우 임대용으로 사용하던 부동산이 이에 해당한다. 그러나 건축물이 없는 토지를 임대하고 있는 임대업자가 해당 토지를 현물출자 하거나 건설중인 자산을 현물출자 하여 법인으로 전환하는 경우, 양도소득세 이월과세가 적용되지 않으므로 법인전환 이전에 사업용 고정자산의 요건을 먼저 살펴볼 필요가 있다.

개인사업자가 사업용 고정자산을 현물출자 또는 사업양수도의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우, 2015년 12월 말까지 법인이 취득하는 사업용 재산에 대해서는 취득세를 면제한다. 다만 감면 받은 취득세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 한다.

♦ 법인 전환시 세제혜택 적용 요건은?..소비성 서비스업 전환은 금물

개인사업자가 사업용 고정자산을 현물 출자하거나 사업양수도 방법으로 법인으로 전환하는 경우, 새로이 설립되는 법인이 아래의 요건을 갖추는 때에만 양도소득세 이월과세와 취득세 감면 혜택을 적용 받을 수 있다.

호텔업 및 여관업, 주점업 등의 조세특례제한법 제29조에서 열거하고 있는 소비성 서비스업을 영위하는 법인으로 전환하는 경우에는 세제혜택을 받을 수 없다. 따라서 소비성ㅍ서비스업을 제외한 업종을 경영하는 법인으로 전환하여야 한다. 

법인 전환을 통해 새로 설립되는 법인의 자본금이 소멸하는 개인사업장의 순자산가액을 넘어야 한다. 순자산가액은 법인전환일 현재 시가로 평가한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부채의 합계액을 차감하여 계산하며, 영업권은 포함하지 않는다. 이때 시가란 수용·공매가격 및 감정가액 등을 포함하여 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 금액을 뜻한다.

양도소득세 이월과세를 적용 받고자 하는 개인사업자는 현물출자 또는 사업양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준을 신고하는 때(예정신고 포함)에 새로이 설립된 법인과 함께 이월과세적용신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 자칫 양도소득세 확정신고 기한까지 이월과세적용신청서를 제출하지 않는 경우 위의 요건을 모두 충족하였다고 하더라도 이월과세를 적용 받지 못하게 되므로, 각별히 유의하여야 한다.

위의 요건을 모두 갖추어 법인전환을 하였다 하더라도 법인 전환 이후에 사후관리 요건을 충족하지 못한다면 이월과세 받거나 감면된 세액이 추징될 수 있다. 법인의 설립일부터 5년 이내에 ①설립 법인이 개인사업자로부터 승계 받은 사업을 폐지하거나 ②개인이 법인전환으로 취득한 주식을 50% 이상 처분하는 경우에는, 개인사업자가 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 이월과세 받은 양도소득세를 납부하여야 한다.

설립 법인이 현물출자 또는 사업양수도의 방법으로 취득한 사업용 재산을 취득 일부터 2년 안에 대통령령으로 정하는 정당한 사유없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함)하는 경우에는 면제받은 취득세를 추징한다.

개인사업자가 일정한 요건을 갖추어 사업용 고정자산을 현물출자 또는 사업양수도를 통하여 법인으로 전환하는 경우에는 양도소득세 이월과세 등의 세제 혜택을 받을 수 있다. 그러나 양도소득세 이월과세적용신청서를 제출하지 않거나 사후관리 요건을 충족하지 못하는 때에는 세제 혜택을 받지 못하거나 감면 받은 세액을 추징당할 수 있으므로 법인 전환의 단계에서부터 이후까지 각별한 주의가 요구된다.

<글=이승연 세무사> 신화포럼리츠(www.sfr.kr) 자문위원 및 신화경제학원 강사. 인하대학교 경영학부를 졸업하고 현재 ㈜포삼세무회계사무소 세무사로 재직 중이다. 상속증여세와 양도소득세 절세방안, 개인기업의 법인전환, 조세불복 청구 및 세무조사 사전검토, 통합된 자산관리 솔루션 제시 등을 전문적으로 상담하고 있다.

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