[전길봉의 부동산 경매 A to Z] 고수들이 좋아하는 '경매 3종' 세트
[전길봉의 부동산 경매 A to Z] 고수들이 좋아하는 '경매 3종' 세트
  • 신화포럼리츠
  • 승인 2015.09.01 23:54
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▲ 전길봉 신화경제학원 경매 전문 강사

부동산 경매에서 고수들이 가장 선호하는 3대 분야가 있다. 지분경매, 법정지상권, 토지 보상 물건이다. 이 3가지 분야는 공통적인 특징이 있다. 경매로 물건을 매입하면 매수자가 대기하고 있다는 점이다.

일반적으로 부동산은 매수자를 만나기가 쉽지 않기 때문에 환금성이 없다고들 한다. 그래서 사람들이 수도권 이외 부동산에 대해서는 접근하기를 꺼려하는 경향이 있다. 그 이유 때문에 수도권 이외 부동산 수요는 줄어들고 낙찰가 등은 내려가는 연결 고리를 형성하는 것이다. 저렴하게 부동산을 구입하고 매수자도 대기하고 있는 물건이라면 고수들이 싫어할 이유가 없다. 이런 점을 고수들이 그냥 놓아둘 이유가 없다.

◆ 지분경매

지분경매는 공동으로 소유하고 있는 물건에 어느 하나의 지분이 경매로 나온 경우다. 지분경매는 대부분 공유자 우선 매수신청이라는 제도로 인하여 다른 공유자들이 매수해 가는 경향이 있다. 그러나 공유자간에 갈등이 있는 경우 공유자 우선 매수신청이 들어오지 않아 낙찰자와 새로운 공유관계를 가지게 된다.

새로운 공유관계에서 낙찰자는 매각 이후 3개월 정도 지나 자신의 지분을 이전해 갈 것을 요구한다. 그 요구가 받아들여지지 않으면 다른 공유자들에게 공유물을 분할하자고 제의한다. 그것을 거절하면 법원에 소를 제기하게 된다.

단독주택이나 건축물이 있는 공유물에 대해서는 법원이 경매로 매각하여 금전으로 분할하라는 판결을 내린다. 그래서 나온 경매가 형식적 경매가 된다. 이 형식적 경매의 매각 대금에서 공유자들간에 비율로 배당을 받게 된다.

이렇게 다른 공유자들은 자신이 원하지도 않은 경매를 당하게 되고 자신들이 소유해 오던 부동산을 다른 사람에게 넘겨야 하는 처지에 놓이게 되는 것을 싫어한다. 결국 새로운 공유자의 지분을 매입하게 되는 경우가 많다 보니 경매고수들이 그 점을 장점으로 가지고 있는 지분 경매를 선호하여 지금까지 많은 수익을 내고 있다.

◆ 법정지상권

법정지상권은 약정지상권과 대비되는 개념이다. 타인의 토지에 건물을 신축하기 위하여 토지 소유자와 지상권자가 등기소에 가서 지상권 등기를 하는 것이 약정 지상권이다. 이 약정 지상권이 설정 되면 지상권자는 타인의 토지를 30년 동안 소유자 행세를 하며 사용해 수익을 낼 수 있다.

그러면 법정지상권은 무엇인가? 토지소유자와 건물소유자가 등기소에 가서 지상권 등기를 설정하지도 않았는데도 불구하고 건물 소유자가 타인 토지를 30년 동안 사용할 수 있는 권리가 법정지상권이다.

이 법정지상권의 종류는 5가지가 있다. 민법 제305조 법정지상권, 민법 제366조 법정지상권, 가등기담보등에관한법률 제10조 법정지상권, 입목에관한법률 제6조 법정지상권, 관습법상 법정지상권 등에 허용된 경우다.

일단 법정지상권이 성립되는 토지를 경매로 저가에 낙찰 받아 두면 그 토지를 매수할 사람이 이미 정해져 있다는 것이다. 그 정해진 매수자가 건물 소유자자다. 건물소유자는 땅 사용ㄹ료를 부담하고 토지를 사용하는 것 보다는 차라리 토지 소유자와 협상하여 적당한 가격에 매수하는 것이 더 좋다는 판단한다. 따라서 토지를 낙찰 받은 낙찰자는 힘들이지 않고 낙찰 받은 토지를 쉽게 매각하고 빠져 나올 수 있다. 이런 좋은 물건을 고수들이 역시 그냥 둘 이유가 없다.

◆보상이 가능한 물건

국토의계획및이용에관한법률상 기반시설이라는 것이 있다 그 대표적인 것이 도로, 하천, 공원 3가지이다. 이런 기반시설이 도시군계획시설이 되면 개인토지는 사용에 제한을 받는다. 공익적 목적으로 사용하는 토지로 바뀌면 토지 소유자는 그 토지를 개인 소유로 하지 말고 차라리 국가 등이 매입해서 사용하도록 청구할 수 있다.

국가 등이 예산이 있으면 당연히 그 토지를 수용해 보상을 해준다. 그러나 예산이 없다고 하더라도 타인 토지를 공용 목적으로 도로, 하천, 공원으로 지정하였다면 보상을 해 주거나 매수 절차를 거쳐 매입해야 한다. 만약 매입 절차가 늦어지면 부당이득 반환 청구소송을 하거나 소송으로 매입하도록 강제할 수 있다. 이런 이유로 도로, 하천, 공원은 경매 고수들에게 좋은 투자물건이 되고 있다. 이 역시 매수자가 정해진 물건이라는 점이 가장 큰 장점이다.

◆그 밖의 경매 A급 물건

상기 3가지 이외 또 다른 특수물건으로 고수들이 좋아하는 물건은 유치권, 법정지상권, 대지권미등기, 별도등기, 선순위세입자, 인수되는 가등기 등이 있다.

이들이 가지고 있는 공통점은 모두 민사소송을 잘 알아야 한다는 것이다. 역시 민사소송 절차를 잘 모르거나 해당 법리를 잘 모르면 경매로 큰 돈을 벌기는 쉽지 않다. 때문에 경매 고수들의 공통점은 민사소송에 대해서는 거의 박사급 수준이다.

필자의 말이 전부 맞다고 강조하고 싶은 생각은 없다. 그러나 경매를 조금 아시는 분들이라면 이런 특징을 발견할 수 있다. 보통 특징이 없는 물건은 일반인들이 관심을 많이 가지고 응찰자도 많아 낮은 금액에 낙찰 받을 수 없다. 그래서 경매 고수들은 일반인들이 싫어하는, 응찰자가 많지 않은 물건을 선호한다. 어려운 문제를 풀어 해결하면 큰 수익을 만들 수 있다는 절대적 원리를 추구하고 있는 것 같다.

부동산 경매는 일반 매매와 다르게 민법 제580조 하자담보책임을 물을 수 없다. 그런 이유로 물건에 대한 하자는 모두 낙찰자의 책임이다. 이런 이유로 경매 낙찰가가 시세의 80%를 넘으면 결국 낙찰자는 손해를 볼 가능성이 높다.

경매고수들이 좋아하는 물건이라 하여 일반인들이 쉽게 접근하여 해결하려고 한다면 더 큰 화를 불러 오게 된다는 점을 강조하고 싶다. 경매 고수가 되는 길을 하루아침에 만들려 하지 않는 게 좋다. 실수도 하고 하면서 하나하나 터득해 다양한 분야에서 실력을 갖추면 자동으로 언젠가는 여러분도 경매고수가 되어 있을 것이다.

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글=전길봉. 신화포럼리츠(www.sfr.kr) 자문위원 겸 신화경제학원 경매 전문 강사. 경매정보지회사 중에서 국내최초로 경매관련 강의를 동영상으로 촬영하여 온라인으로 올린 국내 1호 강사로 유명하다. 현재 안산대학교 금융정보학과 교수 등 여러 대학에서 강의 중이다. 부동산 관련 ‘상가맨•토지맨•경매맨 등 맨시리즈’ 저자이기도 하다.

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