[장경철의 수익형부동산 따라잡기] 저금리에 딱 맞는 '상가 유형별 투자 포인트'
[장경철의 수익형부동산 따라잡기] 저금리에 딱 맞는 '상가 유형별 투자 포인트'
  • 신화포럼리츠
  • 승인 2015.08.11 11:07
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▲ 장경철 신화포럼리츠 자문위원

저금리 기조와 인구 고령화가 진행되면서 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 아파트 인기지역인 신도시나 택지지구를 중심으로 각종 신규 상가, 오피스텔, 오피스 등의 분양 문의가 부쩍 늘었다.

하지만 신흥 상권 투자는 상권이 활성화되기 전까지 기간이 긴 만큼 공실 위험도 등의 변수가 많아 투자에 앞서 해당 투자 유형별로 접근 방법을 고민해 봐야 한다.

특히 개별성이 강한 상가투자의 경우 유형별로 차별화된 전략을 수립할 필요가 있다. 상가 투자의 핵심으로 대상 상품 유형별로 특징을 이해하고 안정적인 임대 수익을 제공할 수 있는 임차인 확보에 있다.

이러한 관점에서 경쟁 우위에 설 수 있는 업종 구성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 즉, 적정 임차인을 확보하기 위한 업종 선택과 우량 임차인 구성, 핵심 임차인 확보 등의 임차 전략 수립은 필수로 꼽힌다.

다음으로 투자 대상이 되는 상가가 들어선 상권의 공실률 현황을 살펴보는 것도 중요하다.
 
최근 불황으로 상가 시장의 공실률이 지속적으로 상승하고 있어 투자자들은 주의가 요구된다. 매월 고정적인 수익을 목표로 투자해 자칫 공실이 장기화되면 대출이자 자납, 관리비 등 예상하지 못한 비용이 추가적으로 발생할 수 있기 때문이다.

상가 투자 시 가장 접근하기 쉬운 곳은 아무래도 아파트 단지 내 상가 투자다. 단지 내 상가는 과거 해당 아파트 단지 입주민을 독점적으로 확보할 수 있어 초보 투자자로서는 우선적인 고려 대상이었다.

특히 배후 단지의 주력 타입이 중소형 면적 중심으로 구성되고 가구 수가 최소 1000가구에 육박하면 상가 입찰 시 높은 경쟁률과 프리미엄이 형성됐다. 몇 년 전만해도 단지 내 상가는 특성상 고급 업종이나 특수 업종이 아닌 생활 밀착형 업종이 주류를 이뤄 임차인 확보에 큰 어려움이 없었다. 대단지의 독점 상가라면 안정적인 임대 수익 실현도 가능했기 때문에 큰 인기를 모았다.

그러나 최근 주변에 경쟁력 있는 상권이나 단지 내 상가 역할을 하는 근린 상가가 등장하면서 이용률이 하락하는 데다 백화점, 대형마트 등이 속속 공급되면서 이러한 독점성과 안정성이 줄어들고 있는 상황이다.

다음은 테마상가다. 테마 상가는 전자, 공구, 의류, 가구, 키즈, 한방 등 특수 업종이나 전문 업종으로 이뤄진 전문 상가를 지칭한다. 이러한 테마 상가는 유동인구가 많은 도심이나 부도심 등의 지역 중심지 지하철역 인근에 주로 입지한다. 영화관이나 서점, 푸드코트 등 10~20대 취향의 엔터테인먼트가 결합되는 것이 일반적이다.

하지만 테마 상가 역시 획일화된 콘셉트와 공급과잉에 따른 공실 증가 및 치열한 상권 경쟁에 따른 침체 국면이 지속되면서 수익률 하락이 나타나고 있는 상황이다. 따라서 차별화된 운영과 콘텐츠 구성으로 복합 쇼핑 문화 공간으로의 변화는 이제 피할 수 없는 대세가 되고 있다.

이러한 테마 상가 투자 때에는 반드시 1~2층 주요 동선 변에 자리하는 게 중요하며 주변 유동인구를 끌어들일 수 있는 스트리트형 배치의 상가를 선택하는 것이 위험도를 줄일 수 있는 방법이다.

마지막으로 근린 상가다. 근린 상가는 대단지 아파트 주거 단지나 역세권 인근으로 다양한 업종이 혼재된 일반적인 상가를 말한다.

근린상가는 주거지역이나 역세권, 택지지구 내에 자리잡은 것으로 건물 전체가 상가로 구성된다. 지하철역 또는 버스정류장 인근, 공원 등 휴게시설 인근에 자리잡고 있기 때문에 업종선택의 폭이 넓다는 게 장점이다. 같은 건물에 판매시설과 레저시설, 문화시설 등을 모두 갖추고 있어 시너지 효과를 발휘하기도 한다. 점포 활성화 정도에 따라 시세 차익도 노릴 수 있다. 반면 업종 중복 우려도 있다.

같은 층에만 무려 3~4개의 커피숍이 들어서기도 한다. 이는 수익률 저하로 이어질 수도 있고 공실 위험도 높아진다. 상권 형성 위험도 무시할 수 없다. 판교, 광교 등과는 달리 김포신도시처럼 아직 도시로 자리잡지 않은 곳도 있다. 이런 곳에 자리잡은 근린상가는 초기에는 상권이 형성되지 않아 상당한 공실 위험을 떠안아야 한다.

이러한 근린상가는 도보형 유동인구가 오후와 저녁에 집중되는 입지가 좋다. 현 상권보다 미래 전망이 좋은 성장형 상권에 자리하는 것이 유리하다. 지하철 개통 예정 지역이나 인근으로 대규모 아파트 단지가 입주하는 지역 등이 대표적인 사례다.

유망 근린상가를 선택하기 위해서는 철저한 현장 조사를 통해 유동인구를 파악해야 한다. 이때는 평일, 주말 등을 나눠서 12시 이후 2시간 단위로 체크해야 한다. 위치는 평지 또는 완경사지가 상대적으로 유리하다. 최근에는 주차 시설 확보가 해당 상가의 경쟁력을 좌우하는 주요 요인이 되고 있다는 점도 참고할 필요가 있다.

대단위로 조성되는 신도시나 택지지구의 상가는 배후 유동인구가 풍부해 상대적으로 유리하다. 하지만 향후 상권이 숙성되기 전까지 많은 시간이 소요될 수 있다는 점을 고려해 장기적으로 접근해야 한다.

글=장경철 신화포럼리츠(www.sfr.kr) 자문위원 겸 신화경제학원 수익형 부동산 전문 강사. 10여년 넘게 부동산 현장을 떠나지 않고 있는 실무형 전문가. 네이버 ‘부동산 투자 및 홍보클럽’ ‘상가월드’ 카페 운영자. 부동산 분양대행사 부동산일번가와 부동산센터 이사로도 재직 중이면서 언론에 칼럼을 연재하고 있다.

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