최근 몇 년간 부동산 투자가들이 말하는 가장 뜨거운 이슈 중 하나인 금융기관의 부실채권(NPL)은 아무리 이익이 많이 나도 세금이 없다는 속설이 있다. 일반적으로 NPL의 유통경로는 금융기관→자산관리(AMC)회사→개인투자자→경매진행→배당금 수령 등으로 진행된다. 이때 NPL채권 실 매입가와 채권최고액의 차액을 수익으로 하는 것이 보편적이다.

예를 들어 1억3000만원짜리 근저당을 1억원에 사서 직접 입찰을 하지 않고 배당을 받으면 1억2000만원이든 1억3000만원이든 누군가 입찰을 하게 되고 그 차액을 받게 되는데 이런 경우 양도세는 어떻게 될까?

근저당 채권의 매매차익이 실현되면 NPL전문가들은 배당금이라는 용어를 사용한다. 사실상 세법상으로는 배당 이익이 아니기 때문에 배당소득세 원천징수를 하지 않아도 된다. 소득세법은 열거주의 원칙이어서 열거되지 않은 양도소득은 아무리 많아도 양도소득세 과세대상이 아니다. 때문에 채권 자체의 매매에 의한 수익에 대해 개인 이름으로 투자한 경우에는 양도세금을 과세할 순 없는 것이다.

반면 직접 입찰을 해서 1억3000만원에 낙찰을 받으면 그 저당권을 이미 본인이 샀기 때문에 1억3000만원이나 그 이상을 받든 간에 그 부동산이든 회사채든 뭐든 다시 팔아야 수익이 생긴다.

이 같은 상황에선 유입방식으로 부동산을 취득한 것으로 취득세 납부의무는 발생하지만 부동산 양도차익이 없어 양도세를 내지 않아도 된다. 여기에서 헷갈리는 투자가들은 비록 본인이 낙찰을 받았어도 NPL의 차익이 생겼으므로 세금은 내야 되는 거 아닌가 하는 것이다. 그러나 세법상 과세대상이 아니기 때문에 세무서에서 부과를 못한다고 보면 된다. 그런데 내년이라도 양도세 과세대상 조항에 NPL도 신설되면 바로 세금이 나올 수 있다는 것도 알아야 한다.

1억원에 매입 했는데 왜 1억3000이나 써서 낙찰 받냐고? 이걸 유입방식이라고 한다. 채권최고액 1억3000만원이니깐 이자를 계산해서 법원에 배당 받을 돈이 얼마인지 계산해 보면 추가비용이 나온다. 편의상 이자가 3000만원 붙어있다고 가정하면 신청금액이 1억3000만원이 되는 것이다.

여기에서 가장 중요한 부분이 세금부분이다. 첫째, 입찰자가 1억원을 써서 낙찰 받아도 되지만 실제투입 된 이자나 경매비는 배분에서 누락될 것이고 낙찰부동산의 취득가액은 1억원이 될 것이다.

둘째, 입찰자가 1억3000만원을 써서 낙찰을 받으면 비록 자기 돈이지만 이자나 경매비는 받아서 실질적인 손해는 없으면서 취득가액은 1억3000만원이 된다. 그런데 실제로는 근저당투자(NPL투자)1억원에 제반비용이 취득원가인데 세무서에서는 1억3000만원+제반비용을 취득가액으로 계산해주므로 양도세를 그만큼 덜 내는 효과가 있다.

그래서 입찰 때 낙찰 받는 것도 중요하고 양도차익도 줄이려면 1억원이 아닌 1억3000만원을 써서 낙찰 받아서 취득 후 1억2000만원에 급매를 날리는 것이다. 세무서에서는 1억3000만원이 취득가액이기 때문에 1억3000만원-1억2000만원=-1000만원의 양도차손이 발생하므로 양도소득세과세 대상이지만 세금은 없다.

추가로 다른 부동산 양도차익이 있어도 1000만원은 빼고 계산하니 NPL투자를 통하여 합법적인 절세가 가능하다고 한다. 여기서 중요한 것은 개인 명의로 어쩌다 한번 매매하는 경우에만 상기 조항이 맞는 말이라는 것이다. 즉 개인사업자로 판단하면 사업소득으로 세금을 부과하기 때문에 지금까지 말한 내용이 무의미 해진다는 것이다. 일반인들이 착각하는 것이 사업자는 사업자등록을 내야만 되는 줄 아는데 전혀 그렇지 않다.

NPL같은 채권이든 부동산이든 계속적이고 반복적으로 매매를 하면 사업자 등록과 상관없이 과세관청에서는 직권으로 사업자 등록을 해서 사업소득으로 세금을 과세 할 수 있다.

단, 양도소득세로는 세금을 과세하지 못하지만 국세청 유권해석으로 세무서에서 사업자로 보아 과세할 수 있는 근거는 추적한다는 것을 유념해야 한다. 더군다나 환매조건부라는 꼬투리를 잡으면 이자소득세로도 세금을 부과할 수 있다. 양도소득세가 아닌 이자소득세, 사업소득세는 NPL투자의 매각차익도 과세가 된다. 

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