[화이트페이퍼=유수환 기자] ‘교육 1번지’ 서울 강남구 대치동 재건축 시장의 분위기가 뜨겁다. 재건축 아파트의 일반 분양가격은 3.3㎡당 4000만원이 육박했다. 강남이라는 입지와 학군 덕에 십 억이 훌쩍 뛰어 넘는 가격에도 수요가 몰리고 있다.
하지만 거래는 활발하지 않다. 가격이 많이 오른 것 때문으로 전문가들은 분석한다. 실제 오는 9월 입주를 앞둔 재건축 아파트 ‘래미안 대치청실’의 거래 역시 지지부진하다. 이미 프리미엄 가격(웃돈)만 2억5000만원이 올라 수요가 주춤하다는 것이 전문가들의 분석이다. 입주를 앞두고 셋집을 찾는 사람만 있다는 것이 인근 중개업소의 전언이다.
전문가들은 주변 단지의 재건축이 추진되면 단지마다 '옥석 가리기' 현상이 나타날 것으로 예상하고 있다.
강남구 대치동 인근 A공인중개업소 관계자는 “래미안 대치청실은 프리미엄 가격이 너무 올라 매매(거래)가 잘 되고 있지 않은 상황”이라고 말했다. 이어 “(강남 부동산 시장을 잘 모르는) 외부에서는 거래를 하지만 강남 지역 사람들은 굳이 살려고 하지 않는다”고 설명했다. 관계자는 “입주를 앞둔 상황이면 거래량이 늘어나는데 그렇지 않은 상황”이라고 지적했다.
인근 B공인중개업소 관계자도 “최근 부동산 시장에 따라 매물은 나왔지만 아직 많은 이들이 관망하고 있는 상황”이라고 말했다. 관계자는 “프리미엄 가격이 약 2억5000만원이 붙었다”며 “현재 34평형은 약 14억~15억원이 넘는다”고 덧붙였다. 그는 “최근 대치동에 재건축 혹은 신규 아파트가 없었다”며 “래미안 대치청실의 가격 상승은 새 아파트가 생기며 나타난 현상”이라고 설명했다.
오히려 매매 거래보다는 전세(혹은 전월세) 비중이 높다고 전문가들은 말한다. A공인중개업소 관계자는 “매매 거래보다는 전월세(혹은 전세) 비중이 높은 편”이라며 “그럼에도 전세가격도 만만치 않다. 매매 가격과 약 3~4억 차이”라고 설명했다. B공인중개업소 관계자 역시 “현재 50% 정도 매물로 나왔다. 매매 보다는 전월세 비중이 높은 편”이라고 말했다.
하지만 대치동을 비롯한 강남 일대 아파트값 상승세는 당분간 지속될 것으로 전문가들은 예상했다. 특히 ‘대치동 아파트 빅3’ 미도, 선경, 우성 아파트가 재건축 추진 움직임을 보이고 있다는 이유에서다. 선경과 우성은 이미 재건축 추진 준비위원회를 만들었다. 미도아파트 역시 ‘재건축 사업에 봉사하실 재건축 추진 준비위원을 모집합니다’는 현수막이 내걸린 상태.
미도, 선경, 우성 아파트는 대치동에서 전형적인 부유층이 사는 아파트다. 특히 고위 공무원이 많이 산다. 이명박 정부 당시 ‘종부세(종합부동산세)’ 폐기를 주도했던 강만수 전 기획재정부 장관이 강남 대치동 선경 아파트에 살고 있다. 학군 경쟁력도 갖추고 있다. 강남 초중학교 가운데 ‘서울대’로 불리는 대치초등학교와 대치청중학교 배정이 유리하다. 때문에 이들 아파트가 재건축이 본격적으로 추진되면 당분간 강남 아파트값은 덩달아 오를 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
A공인중개업소 관계자는 “우선 우성, 선경, 미도 아파트 재건축 추진이 진행되고 있어 가격 상승은 당분간 이어질 것”이라며 “이 아파트들은 은마아파트와 달리 가구수가 적기에 재건축 이후 (조합원들에) 이익이 돌아갈 수 있다”고 말했다.
부동산114 김은지 리서치팀장도 “상반기에 아파트 거래가 많았기에 상승폭은 다소 둔화될 것”이라고 말하면서도 “하반기에 인근 지역 재건축 단지들이 많아 여전히 상승세는 유지할 것으로 보인다”고 설명했다.
다만 강남 안에서도 단지마다 '옥석 가리기' 현상이 나타날 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 재건축 아파트 공급이 늘어 단지마다 차별화가 나타날 것이라는 것. 같은 지역에서 소위 ‘잘나가는’ 아파트가 재건축에 들어가면 희소성이 떨어질 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
B공인중개업소 관계자는 “우성, 선경, 미도 아파트는 전통적으로 강남부자들의 중심지”라며 “이 아파트가 재건축되면 래미안 대치청실은 경쟁력에서 떨어질 수 밖에 없다”고 설명했다.
부동산 114 김은진 리서치팀장은 “(강남 지역 일대) 입주 5년 이내 아파트는 평당 3000만원을 웃돈다. 신규 아파트 분양가는 4000만원이 넘는다”며 “강남3구 부동산 시장 분위기로 인해 래미안 대치청실의 가격은 비싼 수준이다”고 설명했다.
실제 지난해 사상 최고 분양가를 기록했던 ‘아크로리버파크’는 3.3㎡당 최고 5000만원으로 인근 재건축 단지 값을 끌어 올렸다. 현재 아크로리버파크의 매매가격은 112㎡ 공급형 기준약 19억7900만~24억원 선에 호가가 형성돼 있다.
대치동 인근 지역 중개업소 관계자들은 부동산 투기를 우려하고 있다. A 중개업소 관계자는 “이제 부동산으로 재테크할 수 있는 시대는 지났다”며 “최근 부동산 바람도 일시적이다. 일부 부유층이 부동산투기로 이익을 얻울 수 있으나 나머지 사람들은 부동산 재테크 결정을 신중해야 한다”고 설명했다.
