복잡한 경매물건 '유치권도 다시보자'
복잡한 경매물건 '유치권도 다시보자'
  • 아이엠리치
  • 승인 2011.02.15 12:46
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[아이엠리치]故 운보 김기창 화백의 집이 경매시장에 나와 이목을 끌고 있다. 

본 건은 눈길을 끄는 만큼 사연도 깊다.  김기창화백이 타계직전 2000년 12월 주식회사 운보와 사람들에게 증여, 소유권이 이전되었지만 부도가 나면서 현 소유자에게 경매처분되었다. 하지만 현 소유자와 재단측과의 조경석과 조경수를 둘러싼 법정다툼이 최근까지 있었고, 은행으로 빌린 15억을 갚지못해 다시 경매로 나왔다. 현재까지 네차례나 유찰됐으며 5차 경매에서는 감정가의 41%인 10억 6370에 진행될 예정이다.

거듭된 유찰로 경매입찰가가 많이 낮아져 관심이 가지만 제반상황으로 봤을 때 쉽지 않은 물건이다.

경매물건을 볼 때 따져봐야 하는 것이  '가치' 다. 또한 경매는 위험이 뒤따르기 때문에  '투자의 안전'도 꼭 살펴 보아야  한다. 하지만 아니러니하게도 안전한 물건은 경매투자가치가 적다. 경쟁율이 높은 물건은 낙찰가도 높기 때문이다. 다시말하면 적당히 하자있는 물건이 높은 수익률을 가져다 준다는 것이다.

물건을 검색하다 보면 현저하게 낮게 감정가가 잡혀있는 물건을 본다. 하지만 그런 물건은 대부분 의욕상실하게 만드는 복잡한 권리관계가 도사리고 있다. 이것만 극복할 수 있는 방법이 없을까.

하자가 있는 물건이라 함은  주로 등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 분묘지기권, 법정 지상권 등이 있는 것들이다. 그런데 유치권은 80%가 가짜다. 이 사실은 이미 잘 알려져 있다. 

유치권은 주로 공사가 진행중인 건물이거나 신축건물에 대한 공사대금 또는 건물수리비 그리고 임차인들의 유익비 등에 대한 것이다. 유치권을 주장하는 사람은 자신의 채권을 변제받을 때까지 점유를 계속할 수 있는 권리가 있다. 

하지만 신축건물이 아니데도 유익비 등을 주장하며 점유하고 있는 유치권자가 있다면 의심할 필요가 있다. 이때 합의하는 것이 가장 좋겠지만 대부분의 가짜 유치권의 경우 일부러 낙찰가격을 떨어뜨리기 위해 브로커들이 개입되어 있는 경우가 많다. 이 때 합의가 어려울 수 있으므로 주의해야 한다.

하지만 신축건물의 공사대금에 대한 유치권이 있는 물건이더라도 채권이 이미 변제된 사실만 밝히면 문제는 해결된다. 이것은 확실한 조사와 인내가 필요하다. 초보자의 경우시행착오 과정의 위험도를 줄이기 위해선 전문가의 의견을 참고하는 것도 매우 중요하다.

[아이엠치리(www.ImRICH.co.kr) 온라인 컨텐츠팀 imrich@imrich.co.kr ]

 

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