투자보다 이용 개념으로 접근하라
[아이엠리치]Q)고령사회가 다가올수록 실버주택에 대한 관심이 계속 증가하고 있다. 베이비붐 세대(1955년~63년생)의 은퇴가 본격화하면서 노후 주거 문제가 대두되었다.
박상언 대표(이하 박 대표))이제까지 자식에게 얹혀 살거나 살던 집의 크기를 줄이는 게 주요 패턴이었다면 앞으로는 노인부부끼리, 혹은 노인 독거가 중심을 이룰 것으로 예상된다. 국토연구원이 최근 만65세 이상 1만명을 대상으로 주거 행태를 조사한 결과 '자녀와 따로 살고 싶다'는 응답이 82%나 나왔다.
1~2인 노인가구가 급증할 것이 뻔하다. 실버타운 같은 노후 주거시설이 관심을 끄는 이유다. 특히 구매력을 갖춘 베이비부머의 은퇴는 앞으로 시설과 기능이 다양해진 고급 실버타운의 확산을 예고한다.
보건복지부 자료에 따르면 11월말 현재 고급을 내세운 실버타운은 전국에 19곳이 있다. 유료노인복지주택으로 정부에 신고한 시설로서 입주자는 현재 2300여명이다. 또 다른 노인주거시설로 양로원(무료 혹은 유료로 식사 및 주거 제공), 노인공동생활가정(9명 이하만 입소가능한 노인주거시설) 등 360곳에 1만4000여명이 머물고 있다.
올해 만 60세 이상 인구는 754만3600여명이다. 2015년이면 909만명으로 급증하고 2018년이면 1041만명으로 1000만명을 돌파한다. 그런데 이들이 살 집이 마땅치 않다는 지적이 많다. 비싼 실버타운이나 형편없는 양로시설을 빼면 노인을 배려한 주거시설이 턱없이 부족하다. 베이비부머의 본격 은퇴를 앞두고 정부와 업계가 풀어야 할 숙제다. 입주자격은 60세 이상, 부부의 경우는 한 명이 60세 이상이면 가능하다.
Q)건설업체들도 노인들을 위한 주택 개발에 관심을 보이고 있는 걸로 아는데?
박 대표) 최근들어 건설업계 일부에서 급증하는 노인층을 위한 주택 개발에 나서고 있다. 현대건설은 인천 영종하늘도시에 짓는 영종힐스테이트 아파트에 노인 건강 상태를 확인해 주는 소변분석기를 설치해 넣어 관심을 끌었다.대우건설도 부천 중동역 푸르지오와 안산 고잔7차 푸르지오에 미끄럼 방지 타일을 부착하고 욕실 문턱을 없애는 등 노인의 건강과 안전을 고려한 설계를 도입했다.
그러나 아직은 분양되는 대부분의 아파트가 가족 수요를 위한 평범한 구조다. 정부가 최근 1~2인 가구 증가에 대비해 공급 확대정책을 펴고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔 등은 노인이 살기엔 불편하다. 싸게 나온 도시형생활주택은 시설이나 생활환경이 열악해 노인들이 거주할 수 없는 구조다.
Q)실버주택이 좋은건 알겠는데 한편으론 비용도 만만치 않다.
박 대표) 고급 실버타운은 대부분 규모가 크고 생활·의료서비스가 제공되므로 비용 부담이 만만찮다.
더 헤리티지의 경우 292가구는 분양, 98가구는 임대다. 3.3㎡당 분양가는 1700만~2200만원. 분당신도시 기존 아파트값과 비슷하지만 전용면적 비율이 65%여서 전용률이 80% 안팎인 아파트보다 비싼 셈이다. 한달 200만원 드는 곳도있다.
서울 자양동의 더 클래식500은 임대형 실버타운이다. 183㎡형에 살면서 서비스를 받는 비용으로 8억~8억4000만원의 임대 보증금을 내야 한다. 퇴소하면 보증금을 돌려받지만 월 관리비 120만원에 식사 한끼당 9000원을 부담하는 조건이다. 관리비와 식사비를 포함할 경우 한달 200만원 이상 들어간다는 뜻이다.고급실버타운은 분양가가 비싸 분양에 애를 먹는 곳이 많다. 예컨대 경기도 용인의 명지 엘펜하임은 2004년부터 분양했지만 잘 팔리지 않아 최근 임대형으로 바꿨다. 분양가는 비싼데 수요층이 60세 이상으로 한정돼 웬만한 경제력을 갖추지 않으면 구입하기 어려운게 현실이다.
Q)고령자주거법도 제도적 뒷받침이 되어야 할 것 같은데 현재 국회에서 계속 겉돌고 있는걸로 파악된다.
박 대표) 대통령 자문기구인 고령화 및 미래사회위원회의 최근 조사에 따르면 노인은 급격히 악화되는 신체조건 때문에 집에서 자주 미끄러지는 등 사고를 당한다. 농촌고령자의 31%, 도시고령자의 23% 정도가 집에서 안전사고를 겪는다.
따라서 계단이나 문턱이 없고 화장실이나 욕실에 손잡이가 설치된 주택 선호도가 높다. 고령자 부부를 위한 주택은 구조뿐 아니라 자재부터 달라야 한다.고령자의 건강상태, 경제 여건 등에 따른 다양한 주택상품 개발이 필요하다.
정부 정책은 제대로 추진되지 못하고 있다. 정부는 2008년 고령자 주택개조 지원, 고령자 주거기준 마련, 고령자 임대주택 공급계획 등을 골자로 한 ‘고령자 주거안정법 개정안’을 국회에 상정했지만 아직도 계류 중이다. 고령자를 위한 주거복지는 지난 2007년 도입한 주택연금(역모기지론)제도 정도에 불과하다.
문제는 많지만 그래도 실버타운의 활성화가 필요하다는 전문가들이 많다. 국토해양부는 지난 3월 도시계획시설 관련 규정을 바꾸면서 분양 또는 임대를 목적으로 하는 실버주택은 녹지에 짓지 못하도록 했다. 업계는 이 조치로 실버타운의 공급이 더 어려울 것으로 내다보고 있다. 실버타운이 도시에만 들어선다면 비싼 땅값 때문에 분양가나 임대료가 비쌀 수밖에 없다.
Q)한편으론 전국 곳곳의 노인복지주택에서 시행업체와 입주자들이 많은 갈등을 빚고 있다.
박 대표)감사원이 지난해 전국 노인복지주택 실태를 분석한 자료를 보면, 조사 대상 노인복지주택 7곳 1946가구 가운데 무자격자(60살 미만)가 소유한 경우는 662가구(34%)였고, 무자격자가 입주한 곳은 절반이 넘는 1023가구(53%)에 이르렀다.
1989년 도입된 노인복지주택은 임대만 가능했다가, 1997년 실버타운 수요를 맞춘다는 이유로 분양을 허용했다. 문제는 여기서 비롯했다. 2000년대 중반 민간 건설업체들이 이 사업에 뛰어들었다. 노인복지주택은 ‘복지시설’이므로 일반 아파트를 지을 수 없는 녹지 지역에도 지을 수 있고, 사업자는 취득세·등록세를 50% 감면받는 혜택도 얻을 수 있었던 탓이다.
하지만 노인복지주택을 짓고는 젊은이들에게도 일반 아파트인 것처럼 오인하게 만들어 분양하는 건설업체들도 있었다. 분양만 끝나면 소유권이 입주자들에게 이전되므로 건설사는 분양이익만 챙기고 떠나면 됐다.
건설업체뿐 아니라 투기를 노리는 이들이 이런 점을 악용하는 일도 있었다. 이에 정부는 2007년 8월 노인복지법을 다시 개정해 60살 미만은 노인복지주택을 소유·임대·매매는 물론 거주도 못하도록 명시하고 벌금 1000만원 이하 처벌 규정도 신설했다.
새 법은 유예기간 1년을 거쳐 2008년 8월부터 시행됐다. 새 법이 시행될 무렵 보건복지부도 오락가락 해석을 내려 혼선을 부추겼다. 2003년 준공한 파주 모 실버주택은 현재 1080가구 가운데 80%가 60살 미만 거주자여서 노인복지시설 자격이 안 돼 파주시로부터 설치 신고를 하지 못하고 있었다.
2008년 8월 노인복지법이 개정될 무렵 주민들이 이 아파트가 개정법에 적용되는지 질의하자, 보건복지부는 2008년 4월14일 ‘노인복지주택 설치 신고가 수리되지 못해 노인복지주택이 아니므로 개정 노인복지법 적용 대상이 아니다’라는 취지의 답변을 보냈다.
그러나 4개월 뒤인 8월24일에는 ‘설치 신고 수리 여부에 상관없이 노인복지주택이 맞으며 새 법의 적용 대상이 된다’고 말을 뒤집었다. 이에 보건복지부에서는 “처음부터 노인복지주택으로 건축 허가가 났고 이에 따라 지어졌기 때문에 설치 신고에 상관없이 노인복지주택으로 인정하는 것이 맞다”고 말했다.
Q)운영사의 부실등으로 실버주택 운영하는데 부실 요인도 많이 발견되고 있다.
박대표) 엉터리 실버주택은 입주자들을 곤란하게 만든다. 복지 서비스를 제공할 회사가 중도에 사업을 포기하고 사라져 운영회사가 없어지는 경우가 많다. 경기도 파주 탄현면, 서울 노원구, 서울 강동구 등지에서 운영되고 있는 실버타운 등이 대표적이다.
파주의 경우 지난해 운영회사가 적자라는 이유로 갑자기 폐업신고를 하고 떠나버렸다. 실버주택 운영사가 철수하면 개인 소유자들은 대책이 없다. 현행법상 모든 시설에 대한 권한을 복지사업자가 가지고 있기 때문이다.
복지사업자가 사업을 포기한 경우 정상적으로 운영되지 않는 복지시설이어도 개별 소유자가 새 운영사를 선택할 수 없고, 이사하기도 만만치 않다. 이 때문에 부동산으로서의 가치는 떨어질 수밖에 없다. 예컨대 2년전 입주한 서울 노원구의한 실버주택 116㎡형 시세는 분양가보다 2000만원 정도 떨어진 4억3000만원에 매물이 나왔지만 거래는 거의 안된다.
[아이엠리치(www.ImRICH.co.kr )박상언 칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
