당연한 얘기지만, 입찰 당일에는 1시간 정도 일찍 도착해야 한다. 당일 아침에 해야 할 일들이 상당히 많은데, 그중에서도 가장 먼저 보아야 할 것은 공고가 붙는 게시판이며, 가장 중요한 것은 역시 입찰보증금이다.
입찰보증금 준비
가끔 입찰보증금을 현찰로 준비하는 사람들이 있는데, 본인도 불편하고 법원 직원분들에게도 불편한 행동이다. 300만원을 수표와 만원짜리로 바꿔오는 경우 그 때문에 돈을 세느라 진행이 지연되기도 한다. 따라서 보증금은 가볍게 수표로 준비하자. 아울러 1천150만원 등의 한 장짜리 수표로 준비하기 보다는 천만원짜리 1장, 백만원짜리 1장, 십만원짜리 5장으로 준비하며 가급적 마지막 단위는 만원짜리나 천원짜리로 채우는 것이 좋다.
입찰보증금보다 낸 금액이 적다면 문제가 되지만, 많은 것은 문제가 되지 않는다. 혹시라도 몇백 원이 모자라 입찰이 취소되는, 말도 안 되는 경우를 겪을 수도 있으니 항상 조심해야 한다.
실제 있었던 일이다. 아파트였고, 입찰자 수가 25명 정도. 5명이 큰 금액으로 박빙의 승부를 펼쳤다. 1등과 2등의 차이는 무려……3만원. 몇 억짜리 건물에서 뒷자리 3만원 차이로 1등과 2등이 엇갈렸다. 최고가 매수인이 된 사람의 얼굴에는 미소가 2등의 얼굴에는 안타까움이 교차했는데 이어 들리는 판사님의 목소리.
“잠시만. 최고가 매수인 이○○님, 나와보세요.” 웅성웅성.
“이○○님, 잘 보시기 바랍니다. 입찰보증금에서 천원 한 장을 빼놓으셨네요.”
순간, 변하는 1등과 2등의 얼굴. 최고가 매수인은 입찰보증금을 낼 때 마지막 단위를 천원짜리로 준비한 듯하다. 실수를 했는지 입찰 봉투에 천원 한 장이 덜 들어간 것. 부랴부랴 주머니를 뒤져 천원을 꺼냈지만, 법정에서는 허용되지 않는다.
결국 최고가 매수인이었던 1등은 단돈 1천원의 입찰보증금 부족으로 떨어지고, 떨어진 줄 알았던 2등은 최고가 매수인이 되어 낙찰을 받아갔다. 이런 일은 법정에 있다 보면 심심찮게 발생하는 일 중 하나로, 그 비웃음의 대상이 절대 자신이 되지 않도록 주의하자. 그러기 위해서는 반드시 법정에 일찍 도착해야 한다.
입찰공고 게시판 확인
입찰공고 게시판은 경매 법정 인근에 비치되어 있다. 당일 진행되는 사건에 대해서 간단하게 사건번호만 기재되어져 있으며, 이곳에서 입찰하고자 하는 물건의 사건번호를 확인해야 한다. 만약 기재되어 있다면, 진행이 되는 것이고 기재되어져 있지 않다면 여러 이유에 따라 경매가 취소된 것이다. 궁금하다면 법원직원에게 물어물어 어떤 사유로 진행이 취소되었는지, 나중에 다시 경매로 나올 가능성이 있는지 여부를 확인해보는 것도 좋다.
사건 서류 열람
법원마다 차이는 있지만, 일찍 도착하면 그만큼 입찰공고 서류를 빨리 열람할 수 있다. 입찰공고 서류는 사건별로 정리해놓은 내역서이며, 입찰 당일 전에는 언제든지 법원에서 찾아볼 수 있는 서류다. 물론 사전에 입찰하고자 하는 물건에 대해서는 충분히 봐두었겠지만 혹시나 하는 마음으로 정리할 겸, 행여 권리관계에 변동이 있지 않은지, 유치권이 설정되어 있지는 않은지 등을 확인해보자. 한 가지 팁은 미리 열람을 하고 난 다음 그 서류를 어떤 사람들이 열람하는가 유심히 살펴보자. 유독 많은 사람들이 열람하고 있다면, 경쟁자들이 많은 것이므로 조금 입찰가를 조절해도 좋다.
등기부등본 확인
당일 아침, 법원에서 물건의 등기부등본을 다시 발급받아 살펴봐야 한다. 입찰 바로 전날 인터넷을 통해 확인했었다면 모르지만, 등기부등본을 확인해본 시점이 몇 일 혹은 몇 주 전이라면 유치권 등의 권리관계 설정이 바뀌었을지도 모르니 반드시 확인하도록 하자.
예전 서울 목동에 위치한 빌라의 경우 10개 물건 중에서 5개의 물건이 아침에 확인해본 결과 유치권 설정이 새로 되어져 있었다. 물론 대다수가 허위 유치권으로, 큰 어려움 없이 낙찰을 받아 수익을 올릴 수는 있었지만 허위가 아닌 실존하는 유치권의 경우에는 자칫 입찰보증금을 포기해야 하는 사태까지 갈 수도 있다.
입찰표 작성하기
당연한 얘기지만, 입찰보증금은 ‘정확하게’ 써야 한다. 입찰 금액을 마지막 단위에서 틀려 어이없는 일을 당하지 않도록 주의하며 몇백원까지 마음에 드는 숫자로 기입하는 것이 좋다. 참고로 나는 3과 7을 좋아해 3천570만원을 쓰기로 마음먹었다면 35,777,000원 또는 3,573,300원으로 기입하기도 하는데, 우연찮게 100원 차이로 낙찰을 받는다면 그것도 상당히 기분 좋은 일이다.
입찰표를 쓸 때 주의할 것은 왼편의 ‘입찰가격’과 오른편의 ‘보증금액’. 입찰가격 란에는 본인이 입찰하는 가격을, 보증금액 란에는 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액을 적어 넣는다(개정된 민사집행법에 따라 입찰가격의 10%가 아닌, ‘최저매각가격’의 10%임에 유의할 것). 예를 들어 최저매각가격이 18,865,000원이라면 보증금액 란에 1,886,500원을 적는 식이다.
경우에 따라 최저매각가격의 10%보다 많은 금액을 썼다면 (재입찰일 경우 입찰보증금은 최저매각가격의 20~30%까지 준비한다), 역시 그에 해당하는 금액을 입찰보증금 봉투에 넣으면 된다. 이 입찰보증금은 말 그대로 ‘보증금’이라, 이후 입찰에서 떨어졌을 때 되돌려 받게 된다.
주의사항, 입찰표에 금액을 잘못 기재했다면, 아무리 바쁘더라도 지우고 다시 적어서는 안 된다. 조금이라도 숫자를 고친 흔적이 있을 경우 무효처리가 되니, 처음부터 입찰표를 새로 작성해야 한다.
[이임복 / 경매칼럼니스트, <대한민국 직장인, 부동산 경매로 재테크하라> 저자]
