전셋집을 구할 때 우선적으로 살펴볼 조건이 바로 교통 환경과 입지다. 요즘은 맞벌이 부부가 많아 출퇴근을 가장 먼저 생각해야 하므로 자신의 직장까지의 소요시간과 대중교통편도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또 집이 너무 도로에서 가까이 있으면 자동차의 소음과 매연으로 인해 쾌적한 주거생활이 제약받기 때문에 도로에서 10분 거리의 주택을 고르는 게 좋다.
난방은 중앙난방과 개별난방이 차이가 있으므로 맞벌이의 경우는 개별난방의 아파트를 고르는 것이 난방비를 절약하기 좋다 .주택의 경우 기름보일러를 사용하는 곳이 도시가스를 사용하는 곳에 비해 난방비가 많이 들어감으로 이것도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
직거래 보다 안전한 중개업소 이용
매매나 전세계약은 주로 중개업소를 통해 이루어지지만 젊은이들 일부는 편리성의 이유로 벼룩시장이나 인터넷을 통한 직거래로 직접 당사자끼리 계약한다. 하지만 직거래는 계약 경험이나 사회경험이 부족한 신혼부부들에게 위험요소가 있을 수 있다.
위험요소란 집주인을 가장해 계약을 하는 경우도 있고 그렇지 않다고 하더라도 추후 퇴거하게 될 때 명확한 하자보수에 대해 시시비비(是是非非)가 힘들어 지게 마련이다. 또한 정확한 시세를 모르고 전세를 계약하기 때문에 시세보다 높은 가격에 계약하기 일쑤이다. 때문에. 되도록 허가된 중개업소의 공인중개사를 통해 전세계약을 하여야 한다.
필요서류는 ‘꼼꼼히’
우선 전세계약을 하기 전, 전셋집의 등기부 등본을 떼어 봐야 한다. 등기부등본은 해당구청이나 공인중개업소에 부탁하거나 인터넷에서 쉽게 발급 받을 수 있다. 등기부등본상의 집주인 명의와 전세계약 시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본 후 근저당권, 가등기. 압류, 가압류, 가처분 등의 권리관계를 명확히 따져봐야 한다.
만약에 근저당권 등이 등기부등본상에 설정되어 있으면, 차후 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 신중하게 따져본 후 계약을 해야 피해를 입지 않는다. 근저당권은 주택값에서 우선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세보증금보다 많다면 문제가 되지 않는다. 가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 소용이 없을 수도 있다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있다.따라서 기존소유주는 무권리자가 될 수 있기 때문에 이런 경우도 계약을 하지 않는 게 좋다.
가처분은 소유권분쟁을 생길 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태이다. 가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 이럴 경우도 절대 전세계약을 해서는 안 된다.
세대수 너무 많으면 곤란
아울러 다가구 주택인 경우 현재 몇 세대가 세들어 살고 있는지 먼저 확인해야 한다. 등기부상에 담보권이 설정되어 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 경매와 같은 일이 발생했을 때 전세보증금을 100%돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있다.
이런 경우는 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약하여야 한다. 특히 이런 경우는 집값이 하락했을 경우까지 염두 해야 한다. 모든 것이 충족되어 전세계약을 했다면 우선 전입신고와 함께 확정일자를 받아두어야 한다. 전입신고와 확정신고는 되도록 잔금이 완료되는 날 해당 동사무소에서 하는 게 좋다.
본인에 맞는 전세자금 대출 활용
올해 저소득층 주거안정을 위한 국민주택기금 융자사업 지원액이 지난해보다 2,869억원 늘어났기 때문에 해당 지자체에서 문의해 보는 게 좋다. 전세자금의 대출의 경우 3자녀이상 가구는 기준금액에서 추가로 1,000만원을 더 융자해주기로 했다. 저소득가구 대출금은 전체 1조700억원으로 전세보증금의 70%이내에서 수도권 과밀억제권역은 7,000만원, 수도권 기타지역 및 광역시는 5,000만원, 기타지역은 4,000만원이 가구별로 지원된다. 3자녀 이상의 경우는 1000만원을 추가로 융자해준다. 금리는 연 2.0%로 정해졌으며 15년 분할상환조건이다.
국민주택기금에서 제공하는 ‘근로자-서민 전세자금대출’도 금리조건(연 4.5~5.5%)이 좋다. 그러나 자격조건이 까다로운 만큼 꼼꼼히 따져봐야 한다. 만 35세 이상 무주택 가구주, 연 소득 3,000만원(세전) 이하, 임차 전용면적 85㎡(25.7평) 이하라면 도전해 볼 만하다.
장기전세 ‘시프트’도 관심을
참고적으로 전세로 사시다가 시세보다 싼 값에 전세를 얻고, 청약통장을 재사용할 수 있고 무주택을 늘려 청약가점도 높일 수 있는 장기전세 주택인 시프트를 주목할 필요가 있다. 서울시가 얼마 전 4차 시프트로 공급한 은평 뉴타운과 송파구 장지 4단지 청약 경쟁률이 각각 평균 5.64대 1과 13.4대 1을 기록했다. 이 같은 시프트의 높은 인기는 소형 위주로 공급되던 국민임대 주택과 달리 일반분양 아파트 내 중대형도 많다.
시프트는 주변시세의 80%선에서 전세 가격이 결정되고 계약기간은 일반 전세처럼 2년이지만 계약 연장을 통해 20년까지 살 수 있어 장점이 많다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
