서민들의 내집마련이 점점 힘들어지고 있는 가운데 얼마 전 인수위가 ‘지분형 주택분양제’라는 새로운 제도를 내놨습니다. 집값의 4분의 1정도만으로 구입할 수 있게 하겠다는 것인데 과연 성공할 수 있을지 주목된다.
Q: 인수위가 이른바 ‘반값아파트’를 재추진하겠다고 발표했습니다. 그런데 기존 참여정부에서 나왔던 ‘반값아파트’와는 다른 개념이죠? 자세히 설명해주시죠.(예를 들어, 2억원짜리 59.5㎡(18평형) 아파트를 산다면 가정하고 설명 부탁드립니다.)
A: 대통령직인수위원회는 17일 무주택 서민의 주택 구입을 지원하기 위해 실수요자와 투자자에게 소유권을 분리해 파는 ‘지분형 주택분양제도’를 도입한다고 밝혔다. 올해 하반기부터 분양가의 절반만 내면 구입할 수 있는 아파트가 나온다. 이 아파트는 건물 분 소유권만 넘겨받거나 일정 기간 안에는 공공기관에 되팔아야 하는 이른바 ‘반값 아파트’와 달리 주택의 지분을 나눠 갖는다.
지분형 분양제는 거주 목적의 실수요자에게는 지분의 51%를 팔고, 나머지 지분은 연기금이나 펀드 등 기관투자가에게 매각하는 방식이다. 실수요자는 주택을 분양받은 뒤 7∼10년간(수도권 기준) 되팔 수 없지만 기관투자가는 전매 제한 기간이 없어 단기간에 투자비를 환수할 수 있도록 할 방침이다.
또 기관투자가의 지분 보유 한도를 49%로 제한해 지분을 팔더라도 최대주주인 개인은 그 집에서 그대로 살 수 있다. 수도권의 전용면적 60m²(18평) 아파트의 분양가가 2억원 정도라면 기관투자가는 “9,800만 원을 내고 실수요자는 1억200만 원만 납부하면 된다”고 말했다. 그는 또 실수요자의 부담금 가운데 5,000만원은 국민주택기금에서 빌릴 수 있기 때문에 실제 구입비용은 5,200만원으로 줄어든다.
주택 소유권의 51%는 실거주자에게, 49%는 투자자에게 분양하는 제도, 실거주자 부담금 가운데 일부는 국민주택기금에서 장기 저리로 빌릴 수 있으며 무주택자에게 우선 분양된다. 이 제도는 6월까지 관련 법률을 제정 및 개정한 뒤 하반기부터 수도권 내 공공택지에서 전용면적 85m²(25.7평) 이하 아파트를 대상으로 시행할 예정이다.
Q: 참여정부의 반값아파트는 유명무실해지지 않았습니까, 이번 ‘지분형 주택분양제도’는 성공적으로 안착할 수 있을까요?
A: 지분형 주택을 수도권 신도시 중소형 주택에 적용할 경우 시장성이 있겠지만 그 밖의 지역은 성공 가능성에 의문이다. 집값이 오른다는 전망이있어야 재무적 투자자가 나서기 때문에 사업성이 있는 곳은 수도권에서도 위치가 좋은 일부공공택지로 제한될 것으로 본다. 투자자로서는 적어도 시중은행 예금금리를 웃도는 연 7~8%의 투자 수익을 확신할 수 있어야 투자를 결정할 수 있는데, 해당 아파트 분양가격의 49%에 해당하는 지분 매입을 투자자들이 외면할 경우 제도 자체가 유명무실해지기 때문이다.
실제 시중 금리보다 높은 시세 차익이 보장되지 않는 한 투자자들은 지분형 투자를 꺼릴 것으로 예상된다. 국내 부동산시장은 언제 거품이 꺼질지 모르는 불확실성이 있어 집값이 떨어질 경우 주택의지분소유자는 물론 투자자들도 손해를 볼 가능성이 있다.
Q: 잘못하면 주택가격의 양극화가 더 심각해질 것이라는 우려도 나오고 있습니다. 이런 우려가 나오는 이유 무엇일까요?
A: 주택가격의 양극화 현상도 MB형 반값 아파트의 운명에 영향을 미칠 전망이다. 지분형 제도가 도입되면 인기가 많은 곳엔 투자가 몰려 인기없는 지역의 집값과 차이가 더 벌어질 것으로 예상되기 때문이다. 이런 이유로 전문가들은 지분형 분양제도가 자칫하면 집값을 보장하는 일종의 보증수표가 될 수도 있을 것으로 우려하고 있다.
Q: 제도가 활성화되기 위해 선결되야 할 문제라든지 실행방안이 있다면 무엇입니까
A: 투자자와 입주자가 각각 51%, 49%의 지분을 가졌다면 차익도 이 비율대로 나눈다. 다만 같은 금액을 투자하고 입주자는 ‘거주’라는 혜택을 누린 반면 투자자는 별다른 혜택이 없다는 점을 고려해 투자자들의 소득공제 혜택 등 보완책이 필요하다.
정부 안처럼 집값의 4분의 1정도만으로 구입할 수 있다면 집값의 50∼70%에 이르는 전세값보다 싼 값에 내 집을 마련할 수 있게 되므로 잘만 운영되면 오히려 전세보다도 인기를 끌 수 있을 것이다.
Q: 투자자와 지분 소유자가 따로 있게 되면 세금부과를 어떻게 해야될지도 문제가 될 것 같은데요?
A: 주택을 보유하는 동안 재산세는 투자자와 입주자가 지분 비율대로 내야 한다. 또 주택을 처분할 때 양도세는 입주자는 현행 세법에 따라 비과세를 받거나 6억원 초과 주택인 경우 초과분에 대해 내야 한다. 연기금 등 투자자가 법인일 경우에 양도세율을 어떻게 정할 것인지는 따로 논의될 예정이다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
