*이글은 상담고객과의 사전 조율 하에 쓰여진 것입니다. 이글을 보는 많은 분들이 도움을 받을 수 있도록 허락해주신 상담고객에게 깊은 감사를 드립니다.
재테크란 주변인들과 조화롭게 사는 것
“3자녀 특별 공급으로 신청하면 은평 뉴타운 당첨 가능하다면서요? 남은 여생을 은평 뉴타운에서 살고 싶습니다.”
얼마 전 청약 가점이 45점정도 되신 분이 필자의 사무실로 찾아온 분이 상담석에 앉자마자 불쑥 꺼낸 첫마디다. 상담요점은 마포구에 있는 낡은 빌라를 팔고 나서 무주택인 상태로 은평 뉴타운에서 공급되는 3자녀 특별공급을 노리겠다는 것.
“무주택인 상태에서 특별공급에서 떨어져도 가점으로 한 번 더 청약할 수 있어 좋지 않습니까?”
사연인즉, 매도를 염두 해 두고 있는 마포구에 있는 주택을 타인과의 매매가 아닌 친인척간의 실질적인 돈 거래 없는 위장 매매로 거래를 성사 시키려 했다.
“실제 돈 거래 없이 이런 식으로 하시게 되면 나중에 세무서에서 조사를 받을 수 있는 확률이 많습니다. 설령 조사를 받지 않는다고 해도 컨설팅사에서는 이런 거래 상담은 해 드릴 수 없습니다.”
불법이라는 인식이 머리에 스치자 나도 모르게 이와 같이 말을 뱉은 후, 고객의 표정을 보니 그다지 유쾌해 보이지 않았다. 분위기를 바꿔볼 심산으로 대화를 이어갔다.
“안타깝지만 3자녀 특별공급으로도 어려울 수가 있습니다. 1년만 더 보유하시면 빌라 미래 상승분까지 합쳐 최소 5000만원 이상 버실 수 있습니다.”
필자가 표정을 바꾸고 강한 어조로 말한 근거는, 일단 2년 보유 상태에서 빌라를 매도한다고 가정하면 어림잡아 양도세는 2500만원 정도가 될 것 같았다. 게다가 친인척이 부담할 취등록까지 합하면 3000만원 정도의 비용이 들기 때문이다.
이와 같이 결론을 빨리 이끈 이유 중의 하나는 최근 주택시장 트렌드를 보면 강남권 보다는 강북권, 아파트보다는 빌라가 강세이고 거래가 더 많이 이루어지기 때문이다.
두 번째로, 세대구성(10), 무주택기간(20), 지역거주 기간(20)을 까지 검토해서 배점을 살펴보니 3자녀(35점)만으로 안심할 수 없는 상황이었다. 솔직히 말하면 청약신청조차 못할 확률이 거의 100% 다. 같은 3자녀 이상 가구라도 자녀의 연령, 세대구성, 무주택기간, 지역거주 기간 등에 따라 우선순위가 달라지는데 자녀 중에 영유아가 있고 무주택기간이 긴 가구가 절대적으로 유리하기 때문이다.
또한 경쟁이 있는 경우는 배점표(100점 만점)가 적용돼 자녀 수(50점), 무주택기간, 당해 시-도 거주기간(이상 각 20점), 세대구성(10점) 등 배점에 따라 순위가 결정된다.
참고적으로 신청자가 몰릴 경우 우선순위 배점표에 따라 순위가 결정된다. 100점 만점에 자녀 수(50점), 영유아자녀수(10점), 세대구성(10점), 무주택기간(20점), 지역거주기간(20점) 등 5개 항목이 고려되며, 동일점수가 나오면 미성년자녀수, 세대주연령 순으로 대상자를 선정하는데 상담자의 경우 청약신청자체가 쉽지 않아 보였다.
예를 들어 곧 입주를 시작하는 청계지구 공공분양아파트의 경우, 특별공급분과 접수분을 살펴보면 배점표 90점, 4자녀를 대상으로 청약접수를 받았다. 때문에 은평 뉴타운의 경우도 위와 근접하게 최소 배점표 80점 이상에서 청약접수를 받을 가능성이 많다. 결과적으로 청계지구분양아파트의 경우 18가구 모집에 51명이 접수, 평균 2.8대 1의 경쟁률을 보였다. 참고로 청계공공분양아파트의 경우, 현재는 85㎡의 기준가격이 4억원 대에 달해 1~2억원 가량 프리미엄이 형성돼 있다.
세 번째로 빠르면 오는 11월 이후 분양되는 단지부터 서울지역 아파트(주상복합 포함)를 분양받으려면 입주자 모집공고일로부터 1년 이상 서울에서 살아야 한다. 현재는 입주자 모집공고일 현재 서울 거주자면 청약할 수 있다.
따라서 상담자의 경우 서울 지역에서 1년 이상 거주했기 때문에 이번 1지구보다는 2, 3 지구 청약이 경쟁률 측면에서 훨씬 수월할 수 있다. 또한 내년부터 분양하게 될 2, 3지구의 경우 분양가상한제 적용으로 인한 장기전매제한으로 청약 경쟁률이 올해보다 떨어질 것으로 예상되기 때문에 올해 1지구 청약보다 2, 3지구 청약이 유리할 수 있다.
마지막 이유는 최악의 경우의 수가 있기 때문이다. 가령, 상담에도 불구하고 당사자가 고집을 부려, 결과적으로 특별공급 청약배점과 가점부족으로 은평 뉴타운에서 떨어진 후 친인척에게 청약 전, 정상적인 금전거래로 매매한 주택이 추후에 지속적으로 오른다고 보면 어떤 상황이 벌어질까.
필자가 내린 결론은 상담자의 부부관계 뿐 아니라 친인척간의 관계도 금이 갈수도 있다는 것이다. 친인척에게 매매 한 주택이 반대로 가격이 그대로거나 떨어졌다고 친다면 친인척과 앞으로의 관계설정에 어려움을 겪을 수밖에 없다.
최악의 경우, 상담자가 무주택을 만들기 위해 실제 돈거래 없이 가장매매 했을 경우, 세무조사에 대한 두려움이 남아 항상 마음이 불안해 질 수 있다. 물론 세무서에서 추후 미심쩍은 부분이 있어 서면조사라도 하게 된다고 본다면, 실질적인 돈거래 입증을 못하면 많은 증여세와 더불어 추징금을 낼 수도 있는 일이다.
설령 다시 명의를 돌려받는다고 하더라도, 사례비를 줘야하는 부담감도 발생될 수 있는데 사례비에 대한 많고 적음으로 인해 친인척간에 불미스러운 일이 생기는 경우도 부지기 수다.
상담고객에게 최선의 결론은 무주택을 만들려고 주택을 당장 파는 게 아니라 1년을 더 기다려서 양도세를 절약하고 당첨확률도 높이 것이다.
진정한 재테크란 단순히 돈을 만드는 것만이 능사가 아닌, 주변인들과 조화롭게 최후의 결승점을 찾아 행복한 마음에서 부지런히 노를 저어가는 것이다.
“바로 은행에 가셔서 600만원 통장을 1000만원 이상 예금 통장으로 변경해서 내년에 나올 2, 3지구 물량을 노리세요. 마포의 집은 그때 팔아도 늦지 않습니다. 3자녀이상 특별 공급분을 노리시려면 청약배점 점수 높이시고 꼭 큰 걸로 청약하시는 거 잊지 마세요. 또한 내년에 변경된 통장 효력이 발생되기 전까지는 현재 통장으로도 유망 지역 청약할 수 있으니 그때 다시 연락주세요.”
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
