상반기는 부동산 시장 조정으로 6억원 이상 고가 아파트는 하락세를 면치 못했다. 그래서 그런지 현재 제법 값이 나가는 아파트 소유자들은 집값 하락과 금리 상승으로 인한 대출이자 부담 가중이라는 이중고를 겪고 있다.
하지만 의외로 2000년부터 2006년까지 불어 닥친 부동산 랠리를 통해 서울을 비롯한 수도권 근교에는 6억원이 넘는 아파트가 꽤 많이 늘어났다. 그리고 법은 원칙적으로는 약자를 보호하고 강자를 혼내는 법. 6억원 이상 고가주택은 현행 소득세법상 3년 보유 및 2년 실 거주(2년 실 거주는 서울, 과천 및 5대신도시-분당, 평촌, 일산, 산본, 중동만 해당) 요건을 갖춘 1가구 1주택자인 경우에도 주택 매도 시 양도세비과세 혜택을 받지 못한다. 하지만 다행히 전액 양도세 대상은 아니고 6억을 넘는 부분에 대해서만 양도세를 과세한다. 사례를 통해 풀어보자.
(사례의 전제)
서울소재 9년 보유 및 실 거주. 양도가액 10억원. 취득가액 5억원. 취/등록세 등 각종 필요경비 1억원인 주택을 매도하는 경우.
(1) 일반적인 경우에 있어서의 양도차익을 먼저 계산해야 한다.
양도차익 = 양도가액 10억원 - 취득가액 5억원 - 필요경비 1억원 = 4억원
(1-1) 그러면 이제 6억원을 초과하는 부분에 적용시킬 양도차익(이를 과세대상 양도차익이라 함)을 계산해야 한다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액
= 4억원 * (10억원 - 6억원) / 10억원 = 1억6000만원
(2) 다음 순서로 일반적인 경우의 장기보유특별공제액을 먼저 계산한다.
장기보유특별공제액 = 양도차익 * 공제율 = 4억원 * 15% = 6000만원
(2008년 버전으로 공제액 계산하면 4억원 * 27% = 1억 800만원)
<참 고> 현행 보유기간별 장기보유 공제율
3년~5년 : 10% 5년~10년 : 15%
10년이상 : 30% 15년이상 : 45%
2008년부터 적용될 개정법 기준(3년과 15년은 같으나 그 사이가 세분화 된 것 뿐)
3년: 10%, 4년:12%, 5년:15%, 6년:18% … 14년:42%, 15년 이상: 45%
(즉, 4년 이상 보유 시 다음 식 적용 가능: ‘(장기보유 특별공제율) = 12% + (보유년수 – 4년) x 3’, 보유 년 수는 15년이 최대, 그 이상은 15년으로 간주)
(2-2) 역시 6억원 초과분에 대한 공제액(실공제금액) 을 계산해야 한다.
실공제금액 = 장기보유특별공제액 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액
= 6000만원 * (10억원 - 6억원) / 10억원 = 2400만원
(2008년 버전 실공제금액 : 1억800만원*(10억원-6억원)/10억원 = 4320만원)
(3) 또한 기본공제액 250만원이 있다.
이상을 정리해보면
양도차익 = 1억6000만원
장기보유특별공제 = 2400만원 (2008년: 4320만원)
기본공제 = 250만원
(4) 여기서 세율을 최종 적용할 과세표준을 산출해보면
과세표준 = 1억6000만원 - 2400만원 - 250만원 = 1억3350만원
(2008년 과세표준 = 1억6000만원 – 4320만원 – 250만원 = 1억1430만원)
이제 최종 산출된 과세 표준액에 세율을 적용해야 한다. 세율은 과세표준의 크기에 따라 9 -36% 누진율을 적용.
(5) 따라서 최종 산출되는 금액은
1710만원 + (1억3350만원 - 8000만원) x 36% = 3636만원
(2008년 버전: 1710만원 + (1억1430만원 - 8000만원) x 36% = 2945만원)
(6) 이 금액에 대해 양도소득세를 자진신고 납부할 경우
10%의 예정신고세액공제를 받게 되므로
예정신고세액공제 = 3636만원 * 10% = 363만원(천원 미만 편의상 절사)
(2008년 버전: 2945만원 x 10% = 294만원)
(7) 자진 납부할 양도소득세는
3273만원(3636만원 - 363만원)이 되는 것이다.
(2008년 버전: 2945만원 - 294만원 = 2651만원)
(8) 양도소득세 신고금액의 10%가 주민세로 별도 부과되므로 최종적인 세액의 합계는
3273만원 +327만원 = 3600만원(2008년 버전: 2651만원 + 265만원 = 2916만원)
1가구 1주택이라고 자만하지도 말고 6억원 이상 고가 주택이라고 슬퍼하지도 마라. 세금은 알맞게 부과될 뿐이다.
[최성우 포도에셋 재무컨설턴트]
