경매로 눈을 돌린 결혼 앞둔 직장인 배성규 氏
무역회사에 근무하는 배 성규(31세)씨. 직장생활을 시작한 기간이 짧은 탓에 그동안 모아놓은 내집 마련 종자돈이 5000만원에 불과하다. 더구나 내년 초 결혼을 앞두고 있어 걱정이 많았다.
1순위가 한참 지난 청약통장을 보유하고 있으나 청약 가점제 시행예고로 내집 마련 전략이 급하게 변경했다. 신문을 통해 발표된 청약가점표를 통해 계산해본 결과 오랫동안 꿈꿔왔던 분양을 통한 내집 마련이 힘들어졌기 때문이다.
사실 당첨이 돼도 부족한 종자돈 때문에 성규씨 자신이 중도금을 제때 낼 수 있을지 확신도 서지 않았다. 긍정적인 성격의 소유자인 그는 오히려 청약가점제 시행 때문에 분양을 통한 내집 마련을 단념할 수 있게 된 사실을 내심 다행으로 여기기로 했다.
부족자금은 어느 정도 대출을 받더라도 법원경매를 통해 호재 있는 곳(재개발/뉴타운예정지)의 소형아파트나 다세대나 빌라를 낙찰 받아볼 생각을 갖게 됐다. 결국 성규씨는 몇 달 전부터 회사 업무가 끝나면 경매학원에 가서 강좌에 몰두하고 경매지도 신청해 틈틈이 보고 있다.
요즘 주택시장 트렌드는 총부채 상환 비율 규정으로 인해 중대형 아파트 보다는 1~2억원 규모의 소형 아파트가 오르는 추세다. 아파트뿐만 아니라 단독이나 빌라 같은 경우도 법원경매시장에서 1~2번씩 유찰되는 게 예사다. 따라서 배성규씨와 같이 지속적으로 법원경매시장에 관심을 기울여야 한다. 특히 초보자에게는 경매정보를 얻는 것 뿐만 아니라 낙찰을 받는 것도 쉽지 않다. 때문에 투자 동호회와 전문가의 조언을 얻어 경매시장에 참여 하는 것이 좋다.
재개발(예정)지 지분 투자에 성공한 한의사 오재성 氏
마포구 대흥동에서 건물을 빌려 빠듯하게 한의원을 경영하는 오재성(38)-이성미(35)씨 부부. 결혼할 때부터 부모님 도움없이 한의사 자격증만 달랑 들고 남의 밑에서 일을 배우기 시작했다. 때문에 의사라고 해도 실제생활은 보통 샐러리맨의 생활수준과 다름없다.
오랫동안 꿈꾸어 왔던 아파트 분양을 받기 위해 우여곡절 끝에 부부가 동시에 1순위 청약이 가능한 통장과 2억원 정도의 종자돈을 마련했다. 하지만 청약가점제 시행 예고로 부양가족으로는 아내와 ５살짜리 아이 하나밖에 없어 재성씨는 절대적으로 청약가점이 불리하다.
그는 청약가점제가 시행되면 유망 물량을 분양받을 것이 어려울 것으로 예상되어 일찌감치 ‘재개발 지분 투자를 통한 내집 마련’으로 방향을 전환했다.
올 봄 전문가의 상담과 수차례의 현장 발품 과정을 거쳐 장기적 관점에서 용산구 원효로 일대의 허름한 구옥 39㎡(12평)을 3.3ｍ(1평)당 2200만원에 세를 안고 매입하는데 성공했다. 용산구 원효로 일대는 현재, 개발 행위허가 제한에 묶여 있어 거래는 뜸하지만 시세는 3.3ｍ당 3500~4000만원을 호가하고 있다. 오씨 부부는 크게 만족하고 있다. 전세 만기가 끝나는 올 가을쯤 재개발이 될 때까지 실제 거주할 예정이다.
청약 가점제로 인해 불이익 받는 친구들에게 그는 자신의 성공사례를 들면서 적극적으로 재개발(예정지) 지분 투자를 설파하는 중이다.
이와 같이 재개발을 통한 내집 마련은 무엇보다 소액으로 투자 할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 재개발 기본단계인 구역지정이 이미 된 곳은 사업진행이 빠를 수 있으나, 반대로 투자수익은 낮을 수 있다. 따라서 구역지정이 될 만할 곳을 찾는 것도 투자수익을 극대화 시킬 수 있는 한 방법이다.
일반적으로 서울시 재개발 구역지정 요건을 살펴보자. 접도율이 30%이하(건축물이 4m 이상 도로에 접하는 비율), 호수밀도가 60호 이상인 지역, 노후 불량주택의 대상건물 건축물 총수의 60% 이상일때, 상습침수 ,재해 위험지역 등 재해 발생이 우려되는 지역, 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 부정형 또는 세장형 필지가 50% 이상인 지역이 대상이다.
하지만 장기 투자가 아닌 빠른 시일 내 보다 안전하게 내집을 마련하는 사람에게는 구역지정이후 사업시행인가가 임박해 3~4년 내에 입주 할 수 있는 곳이 좋다. 우선적으로 본인이 원하는 지역을 선택한 다음, 해당 지역을 부지런히 답사 하고 전문가와 상담을 통해 급매물을 노리는 것이 좋다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
