최근 콜금리 인상과 은행의 양도성예금증서(CD) 및 은행채 발행 확대에 따른 금리상승으로 가계의 이자부담이 더욱 커져 주택시장은 당분간 안정세에 접어들 것으로 예상되고 있다.
시중 은행의 주택담보대출 금리가 최대 7.7%에 육박하고 7~8월 매매 비수기에 접어들었다는 점이 단기 안정세에 무게가 실린다. 하지만 휴가철 이후 3분기부터는 9월 가을 이사철과 대선에 따른 규제완화 기대감에 따라 일부지역의 경우 상승세를 탈수도 있으나 지난해 3분기 때처럼 큰 폭의 상승세는 힘들 것으로 보인다.
철저히 분양시장 위주로 공략하라
사람들 대다수가 신규분양시장을 통한 아파트 투자가 최고라고 할 정도로 분양시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 오는 9월 시행예정인 분양가 상한제는 실 분양가 인하폭은 얼마 되지 않은 채 청약경쟁률만 가열시켜 내집 마련을 더욱 어렵게 만들 수 있다. 또한 이로 인해 민간 부문의 공급을 위축시켜 아파트 수급불안과 가격 상승을 이끌 수도 있기 때문에 호재있는 곳 위주로 내집 마련을 서두를 필요가 있다.
최근에 ‘호텔&첨단문화시설 프리미엄의 수혜단지’로 거론되는 동탄 메타폴리스와 송도 포스코 더샵 센트럴파크1은 최근 100% 계약률을 보이며 인기리에 마감됐다. 이처럼 고급 호텔과 더불어 각종 최첨단 문화시설을 자체적으로 보유한 대단지 주거단지들이 각광받고 있다. 고급호텔과 첨단 문화 센터가 갖춰진 주거단지는 그 지역의 랜드마크로서 여타 단지에 비해 향후 프리미엄이 높게 형성되기 때문이다.
강남구 삼성동 인터컨티넨탈 호텔 인근과 코엑스 등의 최첨단 문화시설을 쉽게 이용할 수 있는 삼성동 ‘현대 아이파크’의 경우도, 평당가로만치면 우리나라 최고가 아파트에 들어선지 이미 오래다. 향후 시세차익을 노리면서 청약통장을 사용하기 바라는 수요자들은 가급적 호텔과 첨단 문화시설 등을 이용할 수 있는 ‘더블 프리미엄 수혜단지’를 노리기 바란다.
서울에서 7월말 공급예정인 구로구 신도림동 360-51번지 외 대성연탄공장부지 1만평(연면적 10만평)규모의 복합타운 중 주거부분을 주목할 필요가 있다. 대성산업은 2010년까지 51층 규모의 주상복합 건물을 비롯해 호텔, 오피스텔, 컨벤션센터를 연탄공장부지에 건립할 예정이다. 특히 ‘대성 디큐브시티’는 강남수준을 능가하는 최고급 수입 마감재를 사용한 서울 서남권 최고 수준의 아파트로 공급될 예정이다.
특히 주거부분과 함께 들어서는 국제규모의 호텔과 수준 높은 문화시설, 상업시설 등의 비주거 부분은 입주민들의 생활수준을 한층 업그레이드 시킬 것으로 예상된다. 수도권에서는 용인시 동천동 삼성 래미안 단지가 단연 압권이다. 중대형 2393가구를 7월말~8월경 내놓은데, 신분당선 동천역이 개통될 경우 강남역까지 20분 정도면 닿을 수 있고, 판교의 후광효과를 가장 가까이서 누릴 수 있는 단지다. 단, 용인지역 거주자에게 100% 우선 공급되지만 수도권 거주자에게도 관심이 많다.
매매시장 전망
최근 몇 달 사이 급격하게 올랐던 재건축 아파트를 필두로 수도권 지역 아파트 값이 전체적으로 안정세에 접어들었다. 하지만 9월에 접어들면 정권교체의 기대감과 더불어 가을철 이사수요로 일부지역의 경우 상승세를 뛸 것으로 보인다. 지난해 집값상승이 9월부터 시작됐던 반복 학습효과가 사람들의 뇌리에 있어 매매시장에 뛰어들 채비를 보일 수 있다. 하지만 하반기부터 시행되는 분양가 상한제 영향으로 집값 상승폭은 제한적일 것이다.
또한 주식시장 상승세가 하반기에도 이어질 경우 단기적으로 아파트 시장의 하락세에 기여할 것이다. 하지만 지금과 같은 상승세가 꺾인다면 시중의 여유자금이 아파트 시장으로 몰릴 수 있다. 아파트를 매매로 구입할 시에도 철저히 개발지주변이나 지하철(복선전철 포함) 예정지 위주로 투자 전략을 세우는 게 안전하다.
전세시장 전망
전세시장은 당분간 여름철 비수기를 맞아 안정세를 보일 전망이다. 하지만 하반기 수도권 일대 아파트 입주량은 5만5181가구로 지난해 같은 기간보다 16.5% 줄어들고 분양가상한제 도입으로 ‘전세 눌러앉기’ 수요도 늘어나고 지역거주 우선제(화성 ,용인)로 인한 당첨 확률 높이기 위한 이주 수요로 일부지역의 경우 전세가격이 불안해질 가능성이 있다.
부동산관련 (아파트, 상가,토지)재테크 전략
휴가철 이후 오는 9월부터 청약가점제와 더불어 분양가 상한제(8월말까지 사업승인 신청 분)가 실시된다. 따라서 청약가점제에 따라 수혜가 확실시 되는 분들은 유망 분양물량을 기다리는 게 좋다. 가점제와 관련이 없는 사람들은 가점제 전이라도 프리미엄이 확실히 붙을 단지에 청약통장을 사용하는 게 낫다.
상가부분은 일방적이고 불확실한 운영수익(Income gain)을 내세우는 테마분양상가보다는 현재 운영되고 있고 가격상승가능성(capital gain) 있는 안전한 근린 상가 위주로 접근하는 게 좋다. 토지의 경우 외지인에게 적용되는 양도세 중과에 대비한 투자가 필요하다. 이왕이면 장기적인 관점에서 개발가능성이 높은 서울 수도권 토지로 한정해 관심을 갖는 게 좋은데 지목변경을 염두 해 투자하는 게 좋다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
