부동산 시장의 하락으로 많은 투자자들의 자금이 갈 곳을 잃고 방황 중이다. 새로운 돌파구로 최근 상가시장이 활기를 띠고 있다.
하지만 상가투자에 대한 관심이 몰리면서 우려의 목소리도 심심찮게 들린다. 상가 투자는 시장경기에 가장 민감하게 반응하기 때문이다.
얼마 전 있었던 부동산 투자전략 세미나에서 상권분석연구소 박대영 소장은 상가투자에 성공하기 위한 상권 분석을 소개해 눈길을 끌었다. 그는 “상가는 투자대상에 따라 성공열쇠가 다르기 때문에 투자 전략을 세우기에 앞서 접근방법을 설정하는 것이 중요하다”고 전했다.
박 소장이 전한 상가투자 접근방법은 분양, 급매물건, 경-공매, 교환 등이 있다.
일반 투자자들이 상가 투자에 가장 쉽게 접근하는 것이 바로 분양이다. 상가 분양의 제1원칙은 ‘가장 좋은 물건이 가장 큰 수익’을 낸다는 점이다. 좋은 상권에 위치한 상가 중 좋은 물건을 잡아야한다. 상가를 분양 받을 때는 업체 측의 제시 수익률보다 주변 임대시세를 감안해 실제 수익률을 따져 봐야 한다. 아무리 좋은 물건도 터무니 없이 높은 수익률과 분양가를 제시한다면 신중하게 고려해봐야 한다.
급매물건은 가격보다 업종이 중요하다. 또 경-공매 물건의 경우 감정가격의 40%~70%가 적당하다. 마지막으로 교환물건은 사실상 일반투자자들이 접근하기 매우 어렵다. 이는 전문적인 지식을 필요로 하기 때문에 전문가의 도움을 받을 수 있을 때만 접근하는 것이 좋겠다.
이와 함께 박 소장은 상가투자 시 가장 따져봐야 할 5가지 상권 분석 방법을 제시했다.
1. 상권의 성장성
상권의 성장성의 여부는 잘 판단하는 것은 상가 투자에 있어서 기본 중의 기본이다.
최근 동탄 신도시의 상가 분양이 30%를 밑돌아 분양업체들의 근심이 커지고 있다. 당초 동탄신도시는 전체 개발면적에 대한 상업용지 비율이 분당(8.3%) 일산(8%)보다 크게 낮은 3%대로 상가 수가 적은 데다 삼성전자 기흥 반도체공장이 가깝고 화성시와 수원시 유동인구까지 흡수할 수 있을 것이란 기대가 컸던 상권이다.
하지만 막상 뚜껑을 열어보니 분양률은 극히 저조하다. 원인은 택지지구의 상권 형성에 많은 시간이 필요하기 때문이다. 결국 동탄신도시 상권은 성장 가능성은 엿보이지만 장기적인 차원에서 접근해야하는 상권인 것이다. 이를 판단하는 것이 바로 투자자의 몫이다.
2. 입점 가능업종 추정
상가의 값어치는 그 상가에 어떤 업종을 유치하느냐가 결정한다. 따라서 프랜차이즈 가맹사업자를 활용하는 등, 평당 수익률이 좋은 업종들이 입점할 가능성을 체크하는 것이 좋다.
3. 상가 공급물량
동일 업종의 출점 가능한 상가인가를 살펴야 한다.
4. 테마의 성공여부
동대문의 밀리오레는 쇼핑 테마 상가다. 이처럼 테마 상가는 함께 배를 타는 것과 같다. 이는 배가 가라앉아버리면 절대로 혼자 살아남을 수 없다는 뜻이다.
5. 임대료 추정
임대료는 평당 수익률에 따라 좌우된다. 평당수익률은 시간이 흐르면서 새로운 업종이 생겨나기도 하지만 상품의 변화를 통해 진화하기 마련이다. 결국 평당수익률이 높은 업종이 높은 임대로를 지불할 수 있다. 지역시세에 따른 임대료는 무시하라.
[아이엠리치 구윤정 기자]
