부동산은 사고 싶다고 해서 살 수 있는 물건이 아니다. 왜나면 인생에서 가장 비싼 상품이기 때문이다. 따라서 부동산을 처음 거래할 때는 대체로 가슴이 조마조마하다. 돈의 규모 자체가 지금껏 다루던 규모와는 차원이 다르고 혹시나 잘못되면 인생 전체에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
작년 가을에 불어 닥쳤던 부동산 랠리는 많은 이들에게 충격을 주었지만 앞으로는 실수요자들이 시장을 이끌 것이라는 대목을 확인하는 작업이기도 했다. 거품논란이 있는 집값과 세금규제, 대출규제 등을 감당하면서 다주택을 보유해서 차익을 남긴다는 것은 더 이상 현실적으로 쉽지 않기 때문이다. 따라서 정부정책의 큰 변화가 없는 한 앞으로도 부동산 시장은 실수요자들이 이끌어 가게 것이다.
과거 부동산 시세변화 추이를 살펴보면 2월은 이사가 많아 전세가와 매매가 모두 동시에 오르는 경우가 많았다. 하지만 올해는 작년에 미리 올라버린 집값과 강화된 대출규제 등으로 인해 지역별로 가격변화 양상이 크게 벌어졌다.
즉, 강남, 중대형, 아파트쪽으로 갈수록 상승률은 낮거나 마이너스를 기록했으며 강북, 소형평수, 연립-다가구 쪽으로 갈수록 상승률이 컸다. 즉, 이는 확실히 실수요자들이 주택을 갈망하고는 있으나 가격부담으로 인해 자기 체력에 맞는 주택을 찾아 선택하다 보니 발생한 결과라고 볼 수 있다.
예를 들어 2월 한 달만 보면 도봉구의 소형 아파트-연립의 경우, 매매와 전세가 모두 서울 전체에서 큰 강세를 보였다.
이런 분위기는 올해 당분간은 계속될 전망이다. 정부의 규제정책이 본격적으로 영향을 미치고 있으며 분양원가, 민간아파트 분양가가 낮아지면 집값도 떨어져 시장안정에 기여할 거라는 기대심리와 대선변수도 있기 때문에 적극매수 보다는 관망 심리가 커져 거래 자체도 예년에 비해서 줄어들 것으로 예상되어 집값의 큰 폭 상승은 기대하기 어렵다.
따라서 당신이 실수요자라면 분양위주의 전략을 짜는 것이 유리하다.
청약 조건이 유리한 무주택자들은 분양가가 싸지고 아파트 청약 기회가 확대되는 9월 이후로 늦추는 것이 좋겠다. 또한 유주택자나 청약조건이 불리한 무주택자들은 대출 및 종부세 부담 가중으로 6월 이전에 다주택자들의 매물이 쏟아지는 때를 노려 볼만하다.
[최성우 포도에셋 재무컨설턴트]
