쏟아지는 부동산 규제 대책 덕택에 정신이 하나도 없다. 2003년 5월 23일 분양권 전매 금지를 필두로 세금규제, 재건축 규제, 대출 규제 등 현재는 소위 나올 만한 규제는 거의 나온 상태이다.
하지만 과거에는 새로운 대책이 나오려면 그래도 시간이 몇 달 정도 걸리는 편이었는데, 작년 가을 부동산 랠리를 거치면서 이제는 한 달에도 몇 개씩 대책이 쏟아지고 있다. 즉, 집값은 수요자들의 혼란을 막기 위해서라도 잠시 떨어지는 척이라도 해줘야 할 시기인 것 같다.
이번 3월 2일부터 또 다른 부동산 규제책이 실시된다. DTI 규정이 그것이다. DTI라 함은 Debt to income 이라 하여 월 수입대비 월 대출상환액을 일정 비율로 묶는다는 얘기다. 구체적인 사항은 아래 표와 같다.
여기서 일단 주시해야 할 사항은 표 위의 ‘시중은행’이라는 단어이다. 즉, 이는 한국주택금융공사에서 실시하고 있는 보금자리론(모기지론)에는 적용되지 않는다. 따라서 고정금리(10년 6.15%, 15년 6.25%, 20년 6.35%, 30년 6.40%)와 분할상환을 실시하고 있는 보금자리론을 받는다고 해서 DTI 기준이 늘어난다고 생각하면 안 된다. 말 그대로 일반 은행에만 적용되는 것이다.
그리고 우측의 항목에서는 주의할 사항이 몇 가지 있다. 시중은행에서 고정금리를 받으면 DTI를 5% 인상해 줘서 대출을 더 받을 수 있도록 혜택을 주겠다는 얘기인데 실제로 은행에서 고정금리를 받으면 현재 보통 8% 이상인 경우가 많아서 오히려 부담이 커지는 경우가 대부분이다. 그리고 분할상환의 의미는 거치기간을 두면 안 되고 대출 받은 다음 달부터 매월 원금과 이자를 함께 갚을 수 있는 능력이 있어야 대출을 더 해주겠다는 의미다.
신용등급의 경우는 일반적인 개인신용등급의 차원이 아닌 대출을 받으려는 은행에 대한 신용등급을 의미한다. CSS라 하여 인적사항, 개인재무사항, 부동산담보사항 등을 비롯해 기존의 거래 실적에 따라 등급이 달라지므로 DTI를 차등 적용하는 것이다.
따라서 주의할 사항은 CSS등급은 대출을 받으려는 은행에 급여이체, 자동이체 등을 걸어 놓거나 신용카드를 발급 받는 등의 일시적인 노력으로는 한번에 끌어올리기에는 어려운 사항이다. 이 때문에 일단 DTI를 높이려거든 오랫동안 거래가 있었던 주거래 은행에 먼저 알아보는 것이 좋다(물론 위와 같은 노력은 대출금리를 다운시키는 효과는 있다).
그리고 마지막의 신고소득은 근로자인 경우는 연말정산 시 받는 근로원천징수영수증, 개인사업자의 경우는 세무서에서 발급해 주는 소득금액증명원이 기본이 되며 그 외 소득(매출액, 신용카드사용액, 적금ㆍ펀드 등 적립식 수신, 임대소득, 금융소득 등)에 대해서는 DTI를 5%만큼 차감하여 대출을 덜 해주겠다는 의미이다. 마지막으로 기존 다른 대출이 있을 경우 합산 적용하니 주의하기 바란다.
아래 표는 20년 상환, 금리 6.5% 가정 했을 때 월수입과 주택 가격을 고려한 최대 대출 가능액을 예시로 들었으니 참고하기 바란다. 바뀐 대출 제도 규정상 1억 이하의 대출은 DTI 10% 상승하므로 이를 반영, DTI 30% 표에서는 DTI 40%를, DTI 40% 표에서는 DTI 50%를 적용했다. 그리고 LTV(집값 대비 대출 가능비율) 최대 60%(6억 초과 아파트 40%)도 함께 고려했다.
하지만 이렇게 대출규제가 일어날 때는 나라가 도와주는 대출을 한번 살펴 볼 필요가 있다.
예를 들어 ‘e모기지론’이 그것이다. e모기지론은 한국주택금융공사가 실시하고 있는 인터넷 기반의 모기지 대출이며 기존 보금자리론과의 차이는 단지 온라인상으로 대출신청이 이뤄 진다는 점이다.
하지만 인터넷으로 하기 때문에 대출취급비용이 절감되어 금리가 낮고(2007년 3월 2일부터 10년 5.95%, 15년 6.05%, 20년 6.15%, 30년 6.20%) 심사가 즉시에 이루어져 대출가능 금액과 상환액 및 구비 서류 등을 바로 확인할 수 있다는 장점이 있어 무주택자 등 실수요자 입장에서는 충분히 우선순위로 고려해 볼만한 대출이다.
대출 가능 주택은 6억 이하의 주택에 대해서만 가능하고 최소 2000만원에서 최대 3억원까지 가능하다. 기존 주택담보대출을 e모기지론으로 갈아탈 수도 있으니 높은 이자를 내고 있다면 기존 대출 차입자들도 한번 갈아 타 볼만 하다(www.e-mortgage.co.kr).
대출은 금리에 민감하고 정책에 따라 계속 바뀌기 때문에 한번 은행에서 상담 받았다고 계속 그렇게 될 것이라고 믿고 있으면 안 된다. 특히, 요즘처럼 변화가 많은 시기에는 통장에 돈이 입금되는 순간까지 적당한 긴장감을 유지해 주는 것이 좋다.
[최성우 포도에셋 재무컨설턴트]
