평균적으로 80% 내외에 머물렀던 전국 아파트 평균 낙찰가율이 지난 10월에는 89.51%를 기록하더니 11월에는 급기야 90.8%로 급등하였다. 평균 70% 내외의 낙찰가율을 기록했던 연립ㆍ다세대의 경우도 지난 8월에 80%대를 돌파(80.74%)한 이후 11월에는 94.75%로 껑충 뛰었다. 12월 들어서도 15일 현재까지 98.91%를 기록할 정도로 아파트 못지 않은 인기를 구가하고 있다. 연립ㆍ다세대의 경우 올해 1월에 70.31%를 기록한 이후 12월 15일 현재까지 낙찰가율이 한차례 꺾임없이 상승하는 진기록을 수립하고 있는 중이다.
수도권의 주택경매시장 과열은 더욱 심각한 수준이다. 올초 80% 초반대를 기록하였던 아파트 낙찰가율이 9월에는 91.65%로 급등하더니 11월 105.57%를 기록하여 사상 처음으로 월평균 낙찰가율이 100%를 돌파하였다. 올초 70% 초반대를 유지하였던 연립ㆍ다세대 역시 7월에 82.35%를 기록하고 11월에 100.06%를 기록하기까지 줄곧 상승무드를 타고 있다. 12월 15일 현재까지도 104.02%로 동기간 아파트 낙찰가율 102.11%를 추월할 정도로 그 기세가 무섭다.
올해 동안 근린상가의 평균 낙찰가율이 50% 내외를 기록하고 있고, 8.31대책이 있기 전에는 아파트 이상의 인기를 구가하였던 토지도 올해 들어 평균 낙찰가율이 80% 내외에서 형성되다가 최근 10월에 들어서야 90%대를 회복(96.25%)한 것을 고려할 때 주거용 부동산의 경매가 어느 정도 과열되었는지 짐작이 가는 대목이다. 낙찰가율 100%라는 것은 경매에 부쳐져 낙찰되는 모든 아파트 또는 연립ㆍ다세대가 유찰 횟수에 관계없이 감정가 이상에서 낙찰되고 있다는 의미이다.
왜 이렇게 주택경매시장이 과열되고 있을까? 원인은 크게 4가지로 요약된다.
첫째, 일반주택가격의 급등이다. 8.31대책에도 불구하고, 뉴타운, 재건축, 재개발 등 각종 개발호재를 업고 주택가격이 급등하고 있으니, 부동산 시장에 연동하는 경매시장 역시 과열되지 않을 수 없다. 현재의 상승분위기만 반영되는 것이 아니라 미래의상승 기대치까지 가미되어 경매를 통한 취득임에도 불구하고 제비용 포함하여 시세에 버금가거나 그 이상의 금액으로 낙찰되는 사례가 허다해졌다. 시세껏 낙찰받아도 시간만 지나면 그 이상 가격이 오른다는 인식이 투자자들 사이에 팽배해 있다.
둘째, 감정가와 시세간 현격한 차이가 발생하고 있다는 점이다. 경매신청된 물건이 경매시장에 나오기까지는 대개 6~8개월 정도가 소요되는 바, 그 기간 동안 부동산 가격이 급등하는 시점이라면 경매신청 당시의 감정평가액과 경매에 부쳐지는 지금 시점의 시세간의 차이가 상당히 큰 폭으로 벌어지기 때문에 감정평가액을 넘겨 낙찰될 수 밖에 없고, 더불어 낙찰가율이 치솟게 된다. 요즈음이 바로 그러한 시점이다. 최근 경매시장에서 감정가를 넘겨 고가낙찰되는 사례가 더욱 빈번해지고 있는 가장 큰 원인이라고 할 수 있다.
셋째, 경매수요가 폭발적으로 증가하고 있다. 경매의 급속한 대중화가 이루어지고 있다는 뜻이다. 주택가격이 급등하자 매물로 나왔던 주택들이 급거 회수되거나 계약취소 사태가 발생하는 등 매물품귀현상이 발생하게 되고 매물부족분을 경매시장에서 찾으려는 투자자, 실수요자, 공인중개사들이 몰리면서 입찰경쟁이 치열하고 더불어 낙찰가율이 상승하고 있는 형국이다. 수요에 비해 공급이 부족한데에서 기인하는 당연한 결과이다.
또한 최근 부쩍 늘어난 각급 경매교육업체의 경매교육생 대거 배출, 공인중개사의 입찰대리 활성화 등을 통해 갈수록 경매저변인구가 확대되고 있는 것도 경매시장 과열의 한 원인으로 꼽히고 있다. 특히 공인중개사의 경우 법적으로는 올해 1월부터, 절차상으로는 올해 4월부터 가능하게 된 입찰대리(매수신청대리)를 통해 수익구조의 다변화를 꾀하고 있는 바, 이들 매수신청대리인이 우선적으로 접근할 수 있는 물건으로 비교적 권리관계가 단순한 아파트나 연립ㆍ다세대를 타겟으로 삼음으로써 이들 종목의 과열에 일정부분 기여하고 있다.
끝으로 최근 인하된 주택거래세율이 경매취득의 경우에도 적용된다는 것이다. 그간 경매를 통해 주택을 취득할 경우의 거래세율은 4.4%~4.6%였으나, 9월 취득분부터는 2.2%~2.7%가 적용돼 거래세 부담이 1/2로 대폭 줄어들었다. 문제는 입찰자들이 줄어든 거래세만큼의 비용이 절약되어 수익률이 개선되었다고 생각하지 않고 거래세 감소분을 고스란히 낙찰가에 반영한다는 점이다. 즉 기존에 어떤 물건 낙찰시 거래세가 2000만원이 부과되었다면 지금은 1000만원만 소요되므로 감소된 거래세액1000만원이 낙찰가에 반영되어 그만큼 낙찰가율이 올라갈 수밖에 없다는 논리이다.
개발호재가 널려있고, 가격이 급등하고, 매물품귀현상이 지속되고 있고, 경매 참여 인구는 많아지고, 게다가 거래세율 인하까지... 일주일이 멀다 하고 연이어 쏟아내고 있는 부동산정책에도 불구하고 일반시장에서 수요와 공급의 불균형이 해소되지 않는 한 이래 저래 주택경매시장의 과열양상은 당분간 지속될 것 같다.
[이영진 디지털 태인 경매사업담당 이사]
