11.15 대책 이후 급등했던 아파트 가격 상승율이 눈에 띄게 둔화되고 있고 일부 지역에서는 매물이 쌓이고 있다. 이와 같은 아파트 값 변동율만 놓고 볼 때, 11.15 대책이 아파트값 안정화에는 상당부분 기여를 하고 있는 것만은 틀림없다. 또한 시중은행들의 주택 담보 대출 규제와 금리 인상, 민간경제연구소가 잇따라 버블 붕괴 우려를 피력해, 급등했던 주택시장이 하락하는데 일조를 하고 있다.
하지만 단기간에 급등했던 것에 대한 추격매수 부담감, 계절적인 비수기와 맞물려 상승세가 잠복해 있을 뿐, 전적으로 안심할 단계는 아니다. 참여정부 들어 재건축ㆍ재개발을 비롯한 정부의 각종 주택건설 규제로 정상적으로 주택공급이 이루어지지 않아 집값 상승에 일조를 했다. 가구수로만 보면 대략적으로 30만가구 가량의 공급부족을 불러왔다.
정부관계자의 말을 인용해 보면 “지난 2002년 이후 부동산 값 급등의 주요 원인은 매년 30만가구 이상의 주택공급이 필요했음에도 실제로는 20만 가구에 그쳐 매년 10만가구, 2003년부터 2005년까지 3년 동안 총 30만가구의 공급물량이 받쳐주지 않았기 때문”이라고 말했다. 이와함께 주상복합 건물의 주택건설 비율이 이전 90%에서 70%로 낮아지고 오피스텔은 사무실과 주거시설 비율이 5대5에서 7대3로 낮아진 점, 다가구ㆍ다세대주택 건설시 필요조건으로 주차부지 확보를 강화한 점 등을 공급부족의 원인으로 꼽았다.
정부 핵심 당국자의 이 같은 발언은 참여정부가 추진해왔던 수요억제 중심의 정책이 실패했음을 다시한번 확인해주는 것이다. 따라서 황금돼지해로 표현되는 2007년 주택시장은 어떻게 전개될 것인가 네티즌들과 함께 생각해 보고자 한다.
집값 하락에 대한 전조
-민간경제연구소의 ' 버블 붕괴 우려 강력 피력'
현대경제연구원이 경제 위기 요인으로 '버블 붕괴' 가능성을 지목한데 이어 최근 삼성경제연구소, LG경제연구원 등도 집값 거품을 경고하고 나섰다. 특히 LG경제연구원은 '국제통화기금(IMF) 위기 전후 한국 경제와 생활여건 변화' 보고서에서 "외환위기 10년만에 또 다른 위기설이 흘러나오고 있으며 그 진원지는 부동산 가격 거품 붕괴에 따른 가계대출 부실"이라고 경고했다.
금융연구원도 '가계금융 부실 억제 필요성과 방안'이라는 보고서에서 "경기 하락기에 급격한 금리인상이 이뤄질 경우 부동산 거품이 일거에 꺼질 수 있어 금리 조정을 점진적으로 실시해야 한다"고 지적했다. 권오규 경제부총리도 이달 초 "집값 거품 붕괴가 가계 위기로 이어질 수 있다"는 의견을 내놓은 바 있다.
이같은 의견은 대체로 "급격한 금리 인상"을 전제로 하고 있어, 선거를 앞두고 경기 부양카드를 내놓아야 하는 정부입장으로서는 가능성이 낮다.
-금융권 통한 전방위적인 압박
수도권 투기과열지역의 6억원 이상 고가 아파트가 아니라도 총소득의 40% 이상으로 대출상환 능력이 없는 사람은 주택담보 대출에 제한에 걸린다. 즉 빚이 많거나 소득이 적으면 주택담보대출을 받기가 어려워진다는 얘기다. 또 이미 살던 집을 팔기로 하고 주택담보대출을 받아 다른 집을 산 사람은 약속한 기간 내에 빌린 돈을 갚거나 주택을 팔도록 압박을 가하고 있다.
6ㆍ30주택담보대출 제한조치와 8ㆍ31부동산대책 때 발표된 '처분조건부 대출'과 '축소조건부 대출'의 시행 여부를 점검하고 있다.
주택담보대출 등 가계대출 부실에 대비한 은행들의 대손충당금 적립비율을 정상 여신은 .75%에서 1.0%로, 요주의 여신은 8.0%에서 10.0%로 상향 조정한다. 은행들이 이 조치로 추가 적립해야 하는 대손충당금은 약 8,000억원에 달해 대출 억제는 물론 금리 상승 요인으로 작용할 전망이다.
한국은행이 얼마 전 지급준비율을 인상한데 이어 주택담보대출 금리의 기준이 되는 CD금리도 가파른 상승세를 보이고 있다. CD금리는 지난 10월초 4.58%에서 지난주 4.74%까지 상승했다. 은행들이 가산금리를 손대지 않더라도 기존 대출자들 은 가만히 앉아서 이자부담이 늘어나는 셈이다. 여기에다 각 은 행들이 영업점장 전결금리를 축소하고 실수요자 중심으로 신규 대출을 승인하고 있어 신규 대출 문턱은 더욱 높아져 주택시장으로 흐르는 자금을 차단하고 있다.
이와 같이 금융감독원의 은행권 특별검사를 통한 부동산 대출규제로 인해 아파트시장 안정화에 상당부분 기여할 전망이다.
-민간아파트 분양가 상한제 적용
정부와 열린우리당이 1999년 폐지된 민간 부문 아파트 분양가 상한제를 재도입키로 한 것은 집값만은 반드시 잡겠다는 의지에 따른 것으로 보인다.
이번 대책으로 민간 주택 물량이 감소하는 등 부작용이 우려되기도 하지만 , 건설업체들의 분양가 부풀리기를 막아 집값 안정에는 상당한 효과가 있을 것으로 분석된다. 게다가 정부와 여야 일각에서는 '반값 아파트' 공급을 위한 구체적인 방안을 준비 중이어서 향후 부동산 시장이 엄청난 변화에 휩싸일 가능성이 크다. 결과적으로 1999년도에 시행된 분양가 자율화로 인해 아파트 가격은 천정부지로 올랐다.
2006년 10월 현재 서울 신규 아파트 분양가는 평당 천391만8만900원으로 분양가 자율화 이전인 지난 98년 520만700원보다 267%나 급등했다.
부동산114에 따르면 서울지역 아파트 분양가는 2002년만해도 평당 919만원으로 1000만원을 밑돌았으나, 이후 급등세를 이어가 올해 9월에는 1526만원까지 치솟았다. 고분양가는 결국 주변 집값을 함께 끌어올려 부동산 시장을 불안하게 만들었다.
민간부분의 분양가 자율화에 대한 부작용으로 인해 정부와 여당이 분양가 규제에 대해 구체적으로 의견일치를 조율하고 있다. 따라서 민간 분양가가 주변 아파트 시세를 견인하는 도미노 현상을 끊는다는 점에서 기존 주택시장 안정화에 상당부분 기여할 전망이다.
분양가 상한제는 현재 공공택지에 적용되고 있는 '건축비 상한제'로 과거 토지비와 표준건축비에 따라 분양가를 규제하는 원가연동제와 비슷한 개념이다. 즉 누가 집을 짓든 간에 분양가를 일정수준 이상 받지 못하도록 규제하는 방식이다.
시뮬레이션에 따르면 민간아파트도 분양가 상한제 방식을 적용하면 현재의 분양가 자율화 시스템보다 10~30%의 인하효과를 기대할 수 있다.
실례로 청약자들의 관심을 한몸에 받았던 성남 도촌지구의 경우 인접한 분당신도시 분양가의 절반 이하에서 분양이 이뤄졌다. 도촌지구 아파트는 29평형 52가구, 32평형 356가구로, 분양가격이 중간층 기준 29평형 2억7330만원(평당 937.6만원) 32평형 3억1360만원(평당 957.6만원)수준이었다.
집값상승에 대한 전조
-전세시장 불안요소가 매매시장 밀어 올릴 듯
잠잠했던 전세시장이 반값 아파트 공약과 겨울방학 이사철과 맞물려 수도권 일부지역에서 꿈틀거리고 있다. 반값 아파트와 아파트 시장 안정화에 대한 기대감으로 매매 수요가 줄어들고 전세수요가 몰릴 것으로 예상된다. 아직까지 크게 우려할 정도는 아니지만 내년 봄 본격적인 이사철을 맞아 전세가 상승이 매매가를 밀어 올릴 수 있다.
대치동 동부센트레빌 45평의 경우 전셋값이 한달여 전보다 5천만원가량 올라 8억3천만원 안팎에서 시세가 형성돼 있다. 도곡동 도곡렉슬 26평과 33평도 10월 말보다 2천만~3천5백만원 올랐다. 참여정부 들어서 대폭 늘어난 각종 세금에 대한 부담이 세입자에게 전가되어 8.31대책 이후 계속적으로 전세값이 오르는 현상이 발생하고 있다.
따라서 세금 납부를 위해 전세를 월세로 돌리는 집주인들이 많아 2006년 중�소형 아파트값이 크게 올라 세입자들이 집을 구입하기가 여의치 않았다.
전세물량이 감소하면 당연히 전셋값이 올라 매매가도 동반상승하는 영향이 나타날 수 있다. 더욱이 내년 서울 지역 입주 물량이 올해보다 크게 적어 전세값 불안요인이 상존하고 있다.
- 입주물량과 주택건설 인ㆍ허가 부족에 따른 상승 우려
부동산정보업체인 부동산 114와 대한주택공사, SH공사 등에 따르면 2007년 서울의 입주 아파트는 총 3만6711가구로 2006년 4만6333가구에 비해 20.8%가 줄어들었다. 특히 서울의 경우 2007년 상반기 입주량이 1만3447가구로 올해 상반기(2만2207가구) 대비 39.4%가 감소한다. 경기도 역시 2007년 입주량이 7만5775가구로 올해(9만6013가구)보다 21.1%가 줄어든다. 시기별로는 서울과 마찬가지로 2007년 상반기(-33.4%)가 하반기(-8.2%)에 비해 감소폭이 더 컸다.특히 강남�강동�서초 등 강남권의 입주물량은 2006년 초의 3분의 1에 불과한 실정이다. 수치상으로는 모두 2595가 구로 올해 동기간 강남권 입주물량(8489가구)의 3분의 1에도 못 미치는 수준이다.
주택건설 실적만 놓고 보더라도 건설교통부 수치를 보면 2006년 10월까지 수도권 주택건설 실적은 10만2449가구로 2005년 같은기간에 비해 14.2% 줄었다. 특히 아파트의 경우 8만4576가구로 2005년보다 무려 21.3% 감소했다.
통상 주택건설 인ㆍ허가후 6개월~1년내 착공과 함께 분양이 이뤄진다는 점에서 2007년 수도권내 주택공급 부족 현상이 예고되고 있다. 여기에다 2007년 수도권내 새 아파트 입주 물량도 20% 정도 감소한다. 이같은 주택 인ㆍ허가 실적은 6개월~1년뒤 주택 분양 감소 2~3년뒤 입주물량 감소의 악순환으로 이어져 2007년 이후 수도권 주택공급 부족에 따른 집값 불안 자극요인으로 작용할 가능성이 높다.
-530조원의 부동자금과 토지보상비향방
마지막으로 530조원에 육박하는 부동자금이 언제든지 부동산 시장을 불안케 할 수 있다.
얼마전 한국은행은 은행 예금에 대한 지준율 인상을 통해 부동산에 대한 대출 억제를 간접적으로 유도하고 시중의 통화량을 일정부분 빨아들이는 역할을 했지만 투자할 곳을 찾아 헤매는 수백조원의 부동자금에 흡수대책에 대해서는 아직까지 미흡하다.
530조원에 육박하는 시중 부동자금을 흡수할 수 있게 큼 일정수준 수익율이 보장되고 세제 혜택이 있는 사회간접시설 펀드와 중ㆍ장기 국공채에 세제혜택을 주는 상품개발을 해야 한다. 또한 토지시장의 경우, 투기수요가 급격히 몰리지 않도록 ‘질서있는 완만한 완화’(orderly order)방향으로 규제를 풀어 주택으로만 몰리는 투자자금을 적절히 분산할 필요도 있다.
결론적으로 실수요자 측면에서 주택을 구입하려는 수요가 워낙 강하고 투자처를 찾는 수백조원의 부동자금이 넘치는 만큼 정부의 확고한 '정책적 전환'이 없으면 내년도 집값도 안심할 수 없다.
수도권에 풀리고 있는 10조원에 달하는 토지보상비가 부동산 시장을 불안케 할 수 있다. 인천 영종지구에 대한 토지보상비가 4조7,000억원에 이르고 평택 소사벌지구, 화성 향남2지구, 서울 우면2지구 등을 합하면 10조원이나 된다. 토지보상비는 상당부분 부동산시장으로 다시 유입되는 경향이 있다. 특히 고정수입이 없어지는 원주민의 경우 임대수익을 낼 수 있는 상가나 강남권을 비롯한 고가의 아파트나 주변의 대체농지를 매입할 가능성이 많다.
끝으로 2007년 상반기 발표예정인 강남권을 대체하는 3기 신도시가 ‘검단 신도시 발표’때 처럼 주택시장을 요동치게 할 수 있다. 벌써부터 신도시 후보지로 거론되는 경기도 광주오포, 태전, 초월면, 이천신둔.용인 모현, 경기도 하남등지의 부동산 가격이 출렁이고 있다.
집값을 안정시키기 위해서는 신도시조성을 통한 중장기 공급대책 뿐만 아니라, 세제 부분 특히, 일정조건하에서 양도세 감면, 양도세 비례세율 확대와 같은 특단의 조치로 기존의 아파트 매물이 나오게 하는 단기공급대책이 필요하다.
그렇지 않으면 내년 봄 이사철을 기해 잠복해있던 아파트 가격이 다시한번 꿈틀거릴 가능성이 있다.
[박상언 유엔알컨설팅 대표]
