6억원 이상 고가주택에 금융비용 마련하기가 까다로워지면서 주상복합아파트의 공략 타겟이 청약통장 소유자에서 자금력이 풍부한 VIP층으로 바뀌고 있다.
금융감독위원회는 투기지역에서 시가 6억원초과 아파트에 대한 기존 LTV(담보인정비율)과 별로도 DTI(총부채상환비율)기준을 적용토록 발표하였다. 이미 4월부터 투기지역내 6억원 이상 고가아파트에 대해 DTI 40% 이내에서만 대출을 실시하고 있다.
여기에 11.15대책에 따라 주택담보대출 규제가 투기지역내 6억원초과 주택에서 투기과열지구내 6억원초과 주택으로 범위가 확대되었고, 담보인정비율 상향이 가능한 예외조항을 없애고 40%까지로 규제하였다. 제2금융권도 현행 LTV 60%에서 50%로 하향 조정되었다.
=DTI 규제에 구애받지 않은 층이 주 '공략타겟'
주상복합은 2004년 4월 이후 일반아파트와 동일하게 주택법의 적용을 받게 되면서 상품구성을 대형으로 차별화하는 추세여서 연말께 분양을 준비하는 현장은 대부분 50평형대 이상이 주력평형으로 구성되면서, 공략타겟도 자금력이 뒷받침되는 일명 VIP층으로 바뀌고 있다. 주택법이 적용되면서 600만원이나 1,000만원 청약통장을 가진 고객에서 수요층이 더 업그레이드 된 셈이다.
주상복합이 다시 본연의 고급주택으로 방향을 선회해 대형화 고급화가 기본 트렌드로 변화되고 있어 서민층이 노리기에는 다소 무리가 있는 것 사실이다.
신규분양현장들은 강북권에 몰려있음에도 불구하고 분양가는 대부분 평당 2,000만원을 상회할 것으로 업계는 예상하고 있다. 기본적으로 모두 6억원을 넘게 된다. VIP 마케팅은 기본이다.
올해 말부터 지속적으로 공급될 고급주상복합의 분양성패는 ‘공략타겟’을 얼마나 어떻게 설득하느냐에 달렸다고 해도 과언이 아니다.
=최소 4억5천만원 자기자본 있어야 주상복합 살 수 있다.
연내 분양예정인 물량(남산트라팰리스, 남산SK리더스뷰, 남산플래티넘)까지 포함해서 서울시에서 공급한 주상복합아파트의 분양가가 해마다 평당 200만원 이상 상승한 것을 볼 수 있다.
(단, 2006년 분양예정 3개 현장 모두 평당 2,000만원으로 예정가를 잡고 산출함)
올해 서울권역내 분양되었거나 예정인 주상복합아파트의 평균분양가가 평당 1,840만원에 달한다. 2002년 평당 934만원에서 4년동안 분양가만 2배 오른 셈이다. 주상복합이 50평형대 이상 대형화되어 간다고 볼 때 향후 분양되는 주상복합은 최소 9억원 이상에서 분양가가 책정될 것이고, 투기지역 내에서 6억원 이상의 고가주택의 소유권 이전시 최대 대출가능액은 LTV를 적용해 분양가의 40%까지이다. 또한 이번 부동산안전대책으로 투기과열지구내 6억원 초과 주택으로 DTI규제가 확대되면서 연소득에 따라 대출금의 차가 클 듯하다.
즉, 투기지역내 분양가 9억원인 주상복합의 경우 LTV적용시 40%인 최대3억6천만원까지 대출이 가능하고, DTI규제까지 통과하려면 연소득 9천만원은 되어야 가능하다. (단, 고정금리 5.77 %, 만기 15년 원리금균등분할상환 대출일 경우), 여기에 기존대출이 있다면 대출금액은 더 줄어든다.
이자율은 더 높지만 주택담보로 최대 60%까지 대출이 가능했던 제2금융권에서 경우도 50%로 하향 조정되었기 때문에 기본 자기자본이 최소 4억5천만원은 가져야 주상복합을 분양받을 수 있을 전망이다.
이번 안정대책으로 주상복합 주거비율이 90%까지 확대되고, 오피스텔규제가 완화되면서 신규 주상복합 공급은 꾸준히 늘 전망이지만 갈수록 고급화되는 추세는 지속될 것으로 보인다. 자금력 있는 수요층이 주 공략대상이 될 것이다.
=작년 목동트라팰리스를 성공적으로 분양완료한 삼성물산이 용산생활권내에 ‘남산트라팰리스’를 연이어 내놓는다. 2009년(예정) 완공되는 공항철도의 종착역 서울역이 도보 5분거리이며, 45~78평형 136세대가 공급된다.
남산트라팰리스는 최고 37층 높이의 주상복합아파트로 저층에서도 ‘용산민족공원’과 ‘남산’ 조망이 가능하며 고층에서는 ‘한강’조망이 가능한 트리플조망권으로 투자가치가 높다. 더블어 용산생활권역에 위치해 뉴타운, 유턴프로젝트, 미군기지이전에 따른 녹지개발 등 용산의 각종 개발호재를 공유할 것으로 보여 관심이 높다.
=이수건설이 강남구 삼성동 8-2번지일대에 대형주상복합 '브라운스톤 레전드'을 선보인다. 66~108평형 54세대로 구성된다. 지하철 7호선 강남구청역 도보 1분거리이다. 11월말경 청담사거리인근에 모델하우스를 공개할 예정이며, 분양가는 평당 3천만원 전후로 결정될 것으로 보인다.
=그 외 내달 남산자락에 SK건설과 쌍용건설이 각각 주상복합 ‘SK리더스뷰 남산’ 233세대와 ‘남산플래티넘 236세대를 공급할 예정이다. 두 현장 모두 남산조망이 가능하며, 생활편의시설이 풍부하다. 지하철 4호선 회현역과 명동역이 가까이에 있다. 내년초 중구 순화동에 동부건설이 45~80평형 310세대의 주상복합을 공급할 예정이다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표]
