이 세상에는 늘 팔려고 하는 사람이 있는 반면에 사려고 하는 사람이 있게 되어 있다. 사려는 사람이 많고 팔려는 사람이 적으면 가격이 올라가게 된다. 반면에 팔려는 사람이 많고 사려는 사람이 적으면 가격이 떨어지게 되는데 이것을 ‘수요와 공급의 원칙’이라고 한다.
부동산시장의 경우도 사려는 사람이 많이 몰리고 공급 가능한 주택의 수가 제한적일 때 집 값은 오르게 되어 있는 것이다.
우리나라에서 강남의 아파트 값이 가장 비싼 이유는 사람들이 강남을 선호하기 때문이다. 시내에 진입하기도 편리하고 새롭게 구성된 도시계획에 의해 만들어진 곳이기 때문에 차량 통행도 편리하게 되어 있으며 문화시설이 집중되어 있다. 게다가 대한민국에서 내 놓으라고 하는 학원들이 밀집되어 있는 곳이기 때문에 사람들이 선호하는 것이다. 수요와 공급이라는 측면에서 보면 당연히 공급은 제한되어 있는데 사려는 사람이 많으니 가격은 떨어질 줄 모르고 상승하고 있는 것이다. 이것이 바로 수요와 공급이다.
어떤 상품이든지 간에 경제에는 수요와 공급의 법칙이 적용되게 마련이다. 따라서 우리는 경제적으로 어떤 상황에 있는가를 잘 파악하여 미래를 예측하는 노력을 하여야 만 한다.
우리나라의 아파트 가격은 거품이 끼어 있는 것일까? 이 문제에 대한 논란이 뜨겁다. 지난 2004년 8.31대책이후에 주춤하던 강남의 아파트 가격이 이미 그 이전의 수준을 넘어 버렸고 더 오르고 있는 상황이 되면서 근본적으로 강남 아파트가 또 한 번 사람들의 이목이 집중되고 있다. 11.15대책이 나온 이후에 잠시 가격의 상승세가 주춤하기는 하나 좀 더 지켜 볼 일이다.
사실 강남 아파트 가격 재상승은 판교 신도시 분양 이후에 다시 시작되었다고 할 수 있다. 판교신도시 아파트 분양가격 상한제를 도입하는 등 애를 썼지만 시장 가격을 무시한 통제로는 가격을 안정시키기 어렵다는 것이 대부분의 전문가들의 의견이다. 부동산 시장도 결국에는 수요와 공급이라는 축에 의해서 움직이기 때문이다. 정부의 통제는 당분간 가격상승을 억제하는 효과는 있을지 몰라도 근본적인 치유책이 될 수는 없다.
필자가 지속적으로 주장하는 것이지만 근본적인 치유책은 공급을 늘리는 것인데 지난해 이후 정부의 부동산 정책은 줄 곳 공급을 줄이는 정책들뿐이었다. 그래도 이번 11.15대책은 공급을 늘리는 것에 신경을 쓰기는 했어도 강남에서의 공급은 그대로 묶어 놓은 것이 문제이다.
최근 한 조사기관에서 나온 자료에 따르면 뉴욕 맨하탄의 최고 아파트 가격이 평당 1억원이고 일본 도쿄의 최고가격은 6000만원인데 우리가 평당 5000만원에 달하는 곳이 있는데 소득 수준에 비해서 우리의 아파트 가격이 너무 높아서 가격에 너무 거품이 끼어 있다는 주장을 하고 있다. 일리가 있는 이야기이지만 필자의 생각으로는 아파트 가격을 비교하는 데는 한두 가지 변수를 더 염두에 두어야만 하는데 이것을 간과하는 경향이 있는 것 같아서 지적코자 한다.
첫째는 국토의 넓이라는 것이다. 미국의 땅 넓이는 대한한국의 96배에 달하고 일본도 3.7배에 달하는데 인구는 미국이 한국의 약6배에 불과하고 일본은 약 2.7배에 달한다는 것을 감안해서 가격을 판단해야 할 것이다. 즉 땅의 희소성이 우리나라가 가장 높기 때문에 그만큼 땅값이 높을 수밖에 없다.
둘째, 학군이라는 특수한 상황이다. 한국에서의 교육열이 다른 두 국가들에 비해서 높고 특수한 교육제도 때문에 기회가 되면 자제들을 좋은 지역에서 공부시키고자 하는 성향이 강하다.
셋째, 지역적으로 미국이나 일본의 경우는 전국적인 분산이 비교적 우리보다 잘 되어 있지만 우리는 수도권 편중현상이 어느 나라보다도 심하여 서울의 땅값을 올리고 있다는 것.
마지막으로 우리 소득 수준은 이제 14.000달러는 넘어서 4-50,000만 달러를 향하여 발전하는 성장 ,팽창기의 국가지만 미국과 일본은 이미 성숙기에 들어서고 있는 시차 문제가 있다.
앞으로 우리 소득은 2020년경에 되면 전 세계 10위안에 들어가면서 40,000달러를 넘기게 될 것이라는 예측이 주를 이루고 있는데 이러한 소득의 증가는 구매력의 증가로 이어지면서 서울의 강남지역의 제한된 고급 아파트 가격은 더 오를 가능성이 있는 것이다.
이러한 여러 가지 배경을 감안해 볼 때 강남의 아파트 가격은 공급을 과감하게 늘리지 않는 한 더 오를 가능성이 내릴 가능성 보다 높다는 것이 필자의 생각이다.
시장은 철저하게 수요와 공급에 의해서 움직이는 법이다. 따라서 수요와 공급을 정부가 인위적으로 왜곡시키면 언젠가는 내재되어 있던 수요 욕구가 한꺼번에 폭발이 되면서 가격의 폭등을 가져오게 되는 것이다.
따라서 정부가 할 일은 시장의 흐름을 정확하게 파악하고 공급을 늘리는 여러 가지 대안을 제시, 유도하고 단기 이익을 위한 투기세력을 뿌리뽑는데 역점을 두되 기본적인 수요와 공급은 시장에 자유롭게 맡겨야 할 것이다. 부동산시장도 수요와 공급의 원칙이 철저하게 적용되는 경제시장이기 때문이다.
[이영권 명지대학교 겸임교수 및 세계화전략연구소 소장]
