11.15 부동산 안정화 대책. 머리가 썩 좋지 않으면 그 동안 참여정부가 숱하게 내 놓았던 부동산 관련 대책 내용도 잘 이해하기 어려운 판에 발음조차 하기도 힘든 11.15 대책이 나왔다. 급하긴 엄청 급했던 모양이다. 원래 대책이란 게 수요자들의 피부에 와 닿게끔 발표 날짜까지 고려되는데 이번에는 예외가 될 수밖에 없음을 대한민국 국민들은 이해하고도 남을 것 같다.
집값이 떨어질 것이란 확신을 누가 할 수 있나
이미 각 언론사마다 11.15 대책의 상세 내용 및 영향을 대해 비중있게 보도했다. 따라서 중언부언 설명을 굳이 할 필요도 없고 3가지의 주요 골자만 다시한번 짚자면 신도시 주택공급 확대, 총부채상환비율(DTI) 확대 적용, 신도시 분양가 25% 인하 등으로 요약된다.
이 상황에서 우리도 심정적으론 싫지만 이젠 정부에 대해 신뢰의 시그널을 한번 정도 보내주고 이성적으로 판단해야 할 시점이 아닌가 싶다. 분노로 일관된다면 그 피해자는 그 누구도 아닌 우리 자신일 테니까. 각자마다 처해진 상황이 다르니 대응 전략이나 해법도 다르지만 예측 가능한 상식선에서 11.15 대책을 극복할 수 있는 내집마련 전략을 찾아보기로 하자.
사실 집값이 떨어질 것이라는 확신만 서면 어떻게든 기다리겠지만 11.15 대책만으로는 집값 하락을 장담하기 어려운 상황이다. 그렇다고 지금 집을 사면 일부 지역의 경우 상투를 잡을 우려도 다분히 있다. 그러나 문제는 내년에 신도시 추가발표와 대통령선거 등 집값을 다시불안하게 만들 변수가 쌓여 있다는 것이다.
개인적으론 이번 부동산시장 안정화 대책에다 계절적인 이유까지 겹쳐 집값 상승세가 일시적으로 멈춘다 하더라도 구조적인 수급 불안정성이 여전해 내년 1/4분기 이후엔 재상승세를 탈 것이란 의견이다. 결국 내집마련 차원에서 가격 부담이 크지 않은 아파트나 개발호재가 있는 지역의 아파트를 중심으로 한 매수전략은 아직 유효하다는 판단이다.
신도시 입성 전략은 청약통장 종류, 무주택 기간 등에 따라 다르다
신도시 주택공급 확대는 청약통장의 유무 및 종류에 따라 차별화된 대응전략을 요구하고 있다. 신도시 물량이 본격적으로 나오기 시작하는 오는 2008년부터는 현행 '로또' 추첨식 주택 청약제도가 부양가족, 무주택 기간 등을 감안한 청약 가점제로 바뀌게 돼 이에 맞춘 꼼꼼한 청약전략을 세워야 한다.
물론 청약 가점제 실시와 신도시 물량이 집중되기 전인 2008년 이전이라도 유망 지역 물량에 대해서는 청약을 적극 고려하는 것이 바람직하다. 단 한번만의 청약 기회만을 노리는 자체가 노력보다는 요행에 의존하는 행위가 될 수 있기 때문이다. 또한 지금보다 낮은 신도시 아파트가 늘어나는 것은 반가운 일이지만 반대로 기대 차익이 커지는 만큼 청약자들이 대거 몰려 당첨확률은 떨어질 가능성이 있는 것도 한 이유이다.
분양가 인하의 혜택을 받는 신도시 공급은 2008년 이후부터 이뤄진다. 그렇다면 정부의 계획대로라면 어느 곳이 가장 먼저 분양가 인하의 첫 테이프를 끊을까? 오는 2008년 분양하는 경기 김포신도시와 수원 광교신도시가 정부의 11.15 분양가 인하 정책의 첫 수혜 지역이 될 전망이다. 정부의 신도시 개발 기간 단축 방침에 따라 김포와 광교의 최초 분양시기는 당초 2008년 12월에서 각각 2008년 6월과 9월로 앞당겨진다. 최초 입주하는 시기도 김포는 2010년 12월, 광교는 2010년 9월로 각각 9개월, 3개월 단축된다.
김포는 용적률이 171%에서 190%로 올라가고 녹지율이 32.4%에서 28%로 하향돼 주택이 당초 5만2,000가구에서 5만9,000가구로 확대되고 광교는 용적률을 165%에서 185%로 높이고 녹지율도 45.5%에서 39.4%로 낮춰 주택을 당초 계획 대비 1만가구 늘어난 3만4,000가구 공급될 예정이다. 용적률 및 녹지율 조정과 사업기간 단축 등으로 인해 이들 신도시의 아파트 분양가는 당초 계획에 비해 약 25% 정도 떨어질 것으로 예상된다.
한 곳만 겨냥하지 말고 주어진 모든 기회는 다 활용해야 한다
이 같은 상황에서 우선 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트에 청약할 수 있는 청약부금과 청약예금(서울 기준 300만원) 가입자는 주택 보유 여부와 나이, 부양가족 등을 따져봐야 한다. 무주택 기간이 길고 부양가족이 많다면 서두르지 말고 신도시 물량을 기다리는 편이 낫다. 특히 신도시 중소형 아파트 분양가가 평당 700만∼1,000만 원 선에 책정될 전망이어서 당첨될 경우 시세차익도 기대할 수 있다.
반면 20 ~ 30대 신혼부부나 사회초년생, 넓은 평형으로 갈아타기 위해 통장을 보유한 1가구 1주택자들은 갈수록 입지가 좁아지는 만큼 아직 활용할 수 있는 1순위 기회를 살려 청약을 서둘러야 한다. 자금 여유가 있거나 향후 소득 증가가 예상된다면 중대형 청약예금으로 전환하는 것도 좋은 방법으로 볼 수 있다. 단, 현재보다 큰 평형으로 증액할 경우 1년 후에 청약 신청 자격이 주어지기에 늦어도 2007년 초까지는 실행에 옮겨야 청약제도 개편 전에 통장을 사용할 수 있다는 점에 유의해야 한다.
전용 25.7평 초과 중대형 아파트에 신청할 수 있는 청약예금(서울 기준 600만원 이상) 가입자도 인기 지역 청약을 서두를 필요가 있다. 이들 통장에는 청약 가점제가 적용되지 않지만 공공택지 내 채권입찰제 대상 아파트는 채권액이 같을 경우 가점제로 당첨자를 가리는 방안이 검토되고 있기 때문이다.
따라서 유주택자나 부양가족이 적은 세대주는 청약제도 개편이 이뤄지는 2008년 이전에 분양하는 인기 지역 청약에 적극 나서는 것이 유리한데 신도시 물량 가운데는 내년 12월 분양 예정인 파주신도시 중대형 아파트가 유망하다.
청약저축 가입자는 나이, 무주택 기간, 납입금액 등을 따져 당첨자를 가리고 있는 현행 가점 제도가 그대로 유지되기 때문에 큰 걱정을 할 필요는 없다. 성남 도촌지구, 용인 흥덕지구, 의왕 청계지구 등 연내 선보이는 알짜 공공택지 물량을 노리거나 가점을 더 높여 2008년부터 선보이는 신도시에 신청하면 된다.
대출한도 축소는 내집마련에 부담으로 작용할 수 밖에 없다
한편, 주택담보대출 추가 규제는 어떤 영향을 미치게 될까? 단기적으론 금융권으로부터 빌리는 주택자금 규모가 축소돼 시장 안정 효과가 있을 것으로 보인다. 하지만 실수요자들의 관심사는 효과보다는 얼마까지 대출을 받을 수 있느냐는 것이다. 즉, 주택담보대출과 관련 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화하면서 실제 받을 수 있는 대출금액에 대한 궁금증이 증폭되고 있는 셈이다.
내용을 간단히 정리해 보면 투기과열지구인 서울과 인천, 수도권의 6억 원 초과 아파트의 경우 연간 금융부채 원리금 상환액이 연간소득의 40%를 넘지 않는 범위 내에서만 대출을 받을 수 있다. 소득이 높은 사람이 아니라면 과거에 비해 대출금액이 줄어들 수 밖에 없는 상황이다.
예를 들어 연간소득이 5000만 원인 나서민씨가 만기 15년, 고정금리가 적용된 원리금균등분할상환방식 대출을 받을 경우 DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 2억 원 수준이 된다. 대출금액 2억 원은 시가 6억 원짜리 아파트의 33.4%, 8억 원짜리 아파트의 25.1% 수준이다. 물론 다른 금융부채는 전혀 없다는 가정이다.
만일 과거처럼 DTI 규제를 받지 않고 LTV 40% 규제만 받았더라면 시가 8억 원짜리 아파트의 경우 3억2,000만 원까지 대출을 가능한데 결국 DTI 규제가 적용됨으로써 1억2,000만 원의 대출금액이 줄어든 것이다.
이 같은 대출금액 차이는 연소득이 낮을수록 커지게 된다. 만일 나서민씨의 연간소득이 3,000만 원이라면 대출가능금액은1억2,000만 원으로 줄어든다. 과거에는 연소득과 상관없이 시가 8억 원까지 아파트의 경우 3억2,000만 원까지 대출이 가능했던 것과 비교하면 2억 원의 차이가 발생하게 된다.
반면 소득금액이 올라가면 대출금액의 차이는 줄어든다. 연소득이 7,000만 원이라면 대출가능금액은 2억8000만원으로 과거와 4,000만 원의 차이를 보이게 된다. 8억 원짜리 아파트에 대해 과거와 같이 LTV 40% 수준의 장기대출을 받기 위한 연간소득은 8,000만 원 정도라는 설명이다.
6억 초과 아파트가 있다면 당연 6억 미만 아파트도 있다
어떤 아파트가 추가 규제 대상에 들어가는지도 관심거리다. 서울을 비롯한 수도권 전역으로 DTI(총부채상환비율) 적용 대상이 확대됨에 따라 소득수준을 기준으로 주택담보 대출한도가 제한되는 6억 초과 아파트는 6,167가구가 늘어난 29만5,069가구에 이르는 것으로 집계됐다.
수도권에서 비투기지역으로 남아있는 투기과열지구는 ▲서울시 동대문, 중랑구, 도봉구, 노원구, 서대문구 ▲경기도 의정부시, 시흥시, 포천시, 양주시, 동두천시, 연천구 ▲인천시 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 강화군 일부 등 65개 시/군/구에 이른다.
DTI 확대 적용지역 중 6억 원 초과 아파트는 서울 노원구가 2,481가구로 가장 많았고, 도봉구 1,070가구, 중랑구 720가구, 동대문구 115가구, 서대문구 157가구 등으로 나타됐다. 경기도 비투기지역에서는 6억 원을 초과하는 주택이 없었고, 인천에는 연수구 1,166가구, 부평구 454가구, 계양구 4가구 등 모두 1,624가구에 달했다.
대책이 발표되면 시장은 빠르게 반응하는 특성이 있다. 규제가 가해지면 그 규제를 피해가는 방법 역시 있게 마련이다. 자포자기도, 실망도 그에 결과는 내집마련 수요자들의 몫일 수 밖에 없다. 정부 정책의 피해자가 국민들일 수 밖에 없듯이.
부지런히 발품을 팔고 정보를 해독하며 전문가들의 도움을 받아 내집마련 차원의 재테크 나서면 그것으로써 이미 절반의 성공을 이뤘다는 점을 끝으로 강조해 두고 싶다.
[김용진 ㈜부동산뱅크 정보사업&마케팅본부장]
