서울아파트 5% 더 떨어질 것…거래량은 회복
"6년째 답보…표준건축비 조정해야"
[화이트페이퍼=최창민 기자] 올해 하반기부터 시작된 주택 시장 경색이 오는 2023년까지 이어질 것으로 보인다. 금리 인상 기조가 꺾이는 내년 4분기는 돼야 하락세가 주춤할 것이라는 분석이다. 이와 함께 6년째 동결 중인 표준건축비를 개선해 임대주택을 수혈하면 부동산 시장과 건설 업계 모두에 숨통이 트일 것이라는 주장도 제기됐다.
주택산업연구원(주산연)은 12일 '주택시장 전망과 정책방향' 기자 간담회를 열고 내년 주택 매매 시장은 고금리와 경기 위축, 부동산 세제 정상화 지연 등으로 하락세가 이어질 것이라고 전망했다.
주산연이 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 예측 모형으로 내년도 주택 가격을 전망한 결과에 따르면 내년 전국 주택 가격은 3.5% 하락할 것으로 예상됐다. 아파트값은 5.0% 하락세가 점쳐졌다.
권역별로는 수도권 아파트는 4.5%, 서울 아파트는 4.0% 하락할 것으로 분석됐다.
실거래 가격을 기준으로 한 전망에서는 내년 중 전국 아파트 매매 가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매 가격은 13.0% 하락할 것으로 예상된다. 한두 건의 실거래가가 전체 단지의 집값을 대표하지는 못하지만, 가격 변화 움직임을 가장 잘 포착한다는 점에서 체감도와 유의성이 크다는 설명이다.
올해 6월 이후 전국적으로 번진 매매값 하락세는 내년 일부 꺾일 것으로 예상됐다. 특히 하반기부터는 집값 급락세가 꺽이고 매수 심리가 되살아나면서 거래가 회복돼 올해 대비 39% 증가한 75만가구 수준의 거래량을 기록할 것으로 주산연은 내다봤다.
올해 들어 전세에서 월세로의 전환이 가속화된 가운데 월세 우세는 내년 상반기까지는 지속될 것으로 보인다. 주산연은 "고금리에 따른 월세 상승세는 내년 하반기 중 기준금리 하향 조정이 시작되는 시점부터 진정될 것"이라고 분석했다.
서종대 주택산업연구원 대표는 "기준금리가 최고점에 올라갈 때까지 집값 하락 속도는 가파를 것으로 예상된다"며 "미국의 금리 인상이 마무리는 내년 4분기에는 금리가 내려갈 것"이라고 내다봤다.
레고랜드 사태로 말미암아 불거진 주택 시장 자금 조달 어려움 등도 지속될 것으로 예측됐다. 이에 따라 건설 업계 줄도산이 이어지면 제2금융권까지 부실이 옮아갈 것이라는 우려도 나왔다.
주산연은 "고금리와 집값 급락으로 주택 시장 침체가 가속화하면서 현재 부동산 PF가 거의 중단된 상태"라며 "브릿지론과 자산담보부어음(ABCP)으로 지원된 자금의 대환이 막히면서 건설 업체의 자금난이 증폭되고 있다"라고 분석했다. 이어 "이 같은 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기 중 보유 현금이 부족한 건설 업체부터 부도가 속출하고 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 제2금융권의 부실로 전이돼 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 있다"라고 우려했다.
주산연은 부동산 시장 침체와 함께 건설 업계를 중심으로 부도가 속출할 것으로 전망되면서 정부가 업계 지원과 표준건축비를 개정해 민간 건설업자의 분양전환용 임대주택 공급을 활성화해야 한다고 제언했다.
주산연은 "지난달부터 금융위 주도로 PF 신용 보강 등을 위해 다양한 대책을 추진 중이지만 지원 규모면에서 한계가 있다"면서 "앞으로 급증할 미분양과 계약 해지, 미입주에 대처하기에는 턱없이 부족하다"고 지적했다.
이에 주산연은 우량 사업은 PF 분야에서 산업은행·기업은행 등 공적 금융기관의 적극적인 앵커링과 함께 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)의 보증 여력을 활용해 보증 지원을 확대해 나가야 힌다고 강조했다. 한국은행 자금과 주택기금 등 공적자금과 건설 관련 공제조합의 여유자금 등을 활용해 유동성 지원 규모도 늘려야 한다고 강조했다.
건설 업계 수혈 방안으로는 민간 건설 업체 보유 토지에 임대주택을 짓는 방식이 거론됐다. 주산연은 임대 수요가 급증하고 있는 만큼 건설 업체 보유 토지에 공공자금이 지원되는 분양전환용 임대주택으로 정책을 보강해야 한다고 주장했다. 업계의 자금난에 도움이 되는 한편 안정적인 주택 공급에도 기여할 수 있다고 분석이다.
다만 이를 위해서는 임대주택의 가격 산정 기준이 되는 표준건축비를 상향해 사업성을 먼저 확보해야 한다고 주산연은 설명했다. 표준건축비는 앞서 지난 2016년 마지막 조정 이후 동결된 상태다. 주산연은 "현재 임대아파트 임대료와 분양전환 가격 산정의 기준이 되는 임대아파트 표준건축비는 분양아파트의 50% 수준에 불과하다"라고 밝혔다. 표준건축비를 현실화하고 분양전환 가격 기준을 개선하는 등 관련 제도를 보완해야 한다는 설명이다.
서종대 대표는 "현재 임대아파트 표준건축비는 분양아파트의 50% 수준"이라며 "올해 들어 건자재값이 급등하고 부동산 시장이 얼어붙은 만큼 (비중을) 80%까지는 올려야 건설 업체들의 부담이 줄어들 것"이라고 말했다.
