우리는 당위적으로 ‘투자가치가 있는 부동산’을 찾아야 한다고 말한다. 하지만 투자가치란 개념이 애매모호할 뿐만 아니라 이를 분석, 산출해내기란 쉽지 않다. 그저 일정 기간 후 시세차익 혹은 전매차익이 날 만한 부동산(자본이득형 부동산) 혹은 평균이상의 임대수익을 염두에 두고 하는 말이 대부분이다.
그렇다면 좀 더 객관적인 의미의 투자가치 여부는 어떻게 따질 것인가? 이는 내재가치와 미래가치, 희소가치를 평가해보면 된다. 그리고 이 세 가지 조건에 들어맞는 부동산상품을 선택하면 된다.
○ 내재가치
먼저 내재가치법은 부동산이 가지는 토지와 건물의 가치를 각각 분리, 분석하는 방법이다. 예컨대 우리가 주택으로 가장 선호하는 아파트의 경우 실제 주거에 사용되는 건물 부분만 부동산으로 인식하는 경우가 많다. 하지만 실주거공간인 아파트도 대지 위에 건축된 공동건물로서 등기부등본을 떼어보면 건물면적과 함께 대지지분(토지면적)이 표기되어 있다. 아파트의 내재가치는 건물의 가치와 토지의 가치를 각각 분해하여 산출한 후 이를 합산하면 된다.
예컨대 10년 된 32평형 중고 아파트의 가격이 4억 원이고, 대지지분이 16평이라고 가정, 평당 건축비를 300만원으로 치자. 건물가치는 ‘32평×300만 원’ 즉 9,600만 원이 된다. 그런데 10년이 지났으므로 경제적 내용연수 30년을 기준으로 감가상각하면 실질적인 건물가치는 6,400만원으로 떨어진다. 토지가치는 ‘시세(4억 원)-건물가치(6,400만 원)’이므로 3억 3,600만원이 되고, 대지지분이 16평이므로 평당 토지가격은 ‘토지가치(3억 3,600만 원)÷대지지분(16평)’하여 약 2,100만 원이 된다.
이런 식으로 대지지분의 가치를 평가한 뒤 주변의 비슷한 재건축단지와 비교해본다. 그랬을 때 주변 재건축단지의 대지지분값이 평당 3,000만 원이라고 하면, 이 아파트는 내재가치 대비 저평가되어 있다고 볼 수 있다.
10년밖에 되지 않은 아파트를 사더라도 20년 후에 재건축했을 때 개발이익이 클 정도로 대지지분이 넓은 경우에는 투자해도 좋다.
아파트의 구조가 좋지 않다거나 복도식이거나 하는 개별 주거조건의 불편함 쯤은 얼마든지 감수할 수 있는 것이다. 대지지분이 넓은, 내재가치 대비 저평가된 아파트를 찾는 것이 성공 투자의 첫걸음이다.
○ 미래가치
보통 투자자들은 부동산의 현재가치를 중시한다.
즉, 교통여건이 좋은가, 주변에 학교가 있는가, 편의시설이 있는가 등 지금 현재 눈에 보이는 조건만으로 판단하여 가치를 평가하는 것이다. 하지만 미래투자에 있어서 현재의 주거가치는 그리 중요하지 않다. 현재가치는 가격에 이미 반영되어 있기 때문이다.
이러한 미래가치 측면에서 볼 때, 눈여겨볼 만한 대상이 재개발과 재건축인데 이는 도시개발계획에 따라 낡은 주택을 새 주택으로 바꾸는 사업으로 높은 개발이익이 발생하기 때문이다. 개발이익이 큰 만큼 미래자산가치도 상승하는 게 당연하다. 재건축과 재개발 대상의 낡은 주택이 인기를 끄는 이유는 지금은 보잘것없고 낡고 협소한 주택이지만 재건축, 재개발 후에는 넓은 아파트로 새단장을 하기 때문이다.
○ 희소가치
만약 길바닥에 굴러다니는 돌멩이가 모두 금이라면 우리는 금을 소중하게 여기지 않았을 것이다. 흔하지 않은 것일수록 희소가치가 높은 건 당연하다. 부동산에도 흔한 것과 흔하지 않은 것이 있다. 부동산의 희소가치는 도시화, 산업화로 개발수요는 지속적으로 증가하지만 토지는 물리적 특성상 면적이 늘어날 수 없기 때문에 결국 땅값이 오를 수밖에 없다.
예를 들어 개포동과 상계동에 있는 소형아파트는 동일한 크기와 유사한 품질임에도 불구하고 가격이 10배 이상 차이난다.
무엇 때문일까?
상계동은 중소형아파트가 밀집된 곳이기 때문에 그곳에서 소형 주공아파트는 희소가치가 없다. 더구나 인근지역인 의정부, 양주 등지에도 중소형아파트 공급이 쏟아지고 있다.
반면에 개포동 아파트단지는 중대형 위주로 짜여져 있어서 소형아파트가 드물다. 또 주변 지역을 봐도 수서동, 일원동을 제외하고는 소형아파트가 귀해 상대적으로 희소가치가 높다고 할 수 있다. 수요공급의 구조상 공급이 넘치면 희소가치가 떨어지기 때문에 가격이 상승할 수 없는 법이다.
부동산은 장기투자인 만큼 3대 가치를 보유한 부동산을 중심으로 포트폴리오를 구성한다면 시간이 갈수록 부동산 자산의 가치는 증가할 것이다. 그러나 3대 가치를 동시에 보유한 부동산이 흔하지 않다는 점을 감안한다면 그중 적어도 한두가지 가치는 보유해야 투자유망상품이라 할 수 있을 것이다.
앞으로는 내재가치 대비 철저히 저평가된 부동산을 선택하고, 현재가치보다 미래가치를 추구하면서 희소가치를 함께 보유한 부동산의 보유비중을 점차 늘려나가는 노력이 절대적으로 요구된다.
[고종완 RE멤버스 대표]
