전반적인 연내 서울 분양사업지는 택지고갈과 재건축규제로 유망물량이 많지는 못한 편이나, 5~6월경 청약시장에 출사표를 던지는 알짜 물량이 있다. 마포구 하중동 GS자이와 성동구 성수동 현대아파트, 중구 황학동 롯데캐슬을 눈여겨보는 것이 좋겠다. 그리고 하반기인 가을쯤에는 은평뉴타운 일반분양물량이 나올 예정이니, 청약시기를 꼼꼼히 살펴보고 순차적으로 청약에 대시하는 것이 필요하다고 보여진다.
서울이나 판교와 접근성이 뛰어난 택지개발지구도 있는데, 강남생활권을 함께 영위할 수 있는 청정주거지 하남 풍산지구에는 동원ENC와 하남시도시개발공사, 대명종건, 우남건설 분양 물량이 남아있다. 판교의 후광효과를 노릴 만한 곳으로는 동판교 인근엔 성남 도촌지구, 서판교 인근엔 의왕 청계지구를 염두에 두고, 서용인 등지의 동천․신봉․성복동에서 쏟아질 1만여가구의 분양물량을 노려보는 것도 현명하다.
상반기 비교적 높은 분양률을 보였던 곳의 후속사업지도 출하되는데, 서북권 2기신도시 대표주자격인 김포 장기지구에선, 우미건설, 경기지방공사가 분양대기중이다. 또 화성시 동탄신도시와 인천 송도신도시에서 중심상업지구의 일부 잔여 주상복합이 중대형평형위주로 나올 예정이다. 동탄지구 밑에선 5800여가구를 한꺼번에 토해낼 화성 향남지구도 동시분양대열에 합류하는데, 하반기엔 1~2단계가 함께 분양될 파주신도시도 잊지 말아야 한다.
▶ 청약요령
8.31대책이후 시장이 극도로 양극화되면서, 일부 분양시장은 위축되는 모습이지만, 판교분양으로 유망 분양시장은 활력을 되찾고 있다. 판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변이나 유망 택지지구에 시세차익이 기대되는 지역으로 분산되면서 분양시장에 동력노릇을 할 것으로 기대되기 때문이다. 아는 만큼 보이고 듣는 것을 넘어서, 아는 만큼 버는 시대다. 판교낙첨의 박탈감에 파묻혀, 판교를 대체할만한 우량 분양물량을 계속 놓치는 것도 우둔한 선택이다. 3월 판교 중소형물량의 분양이 이미 끝난 만큼, 지금 바로 나의 당첨확률을 따져 현명한 선택을 해야 할 시기임에 틀림없다.
단, 같은 지역내에서도 인기아파트와 비인기아파트의 차별화가 뚜렷한 편이므로 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤, 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하고, 도로시설과 학교시설, 생활편익시설, 발전호재 등도 두루 살펴 분양받는 것이 좋다. 특히, 용인 지역은 판교 열풍을 빌미로 분양가가 상당히 높게 책정될 가능성이 크므로, 분양가에 거품이 끼어 있지 않는 지도 철저히 살펴보는 것이 현명하다.
▶ 분양제도 개선에 따른 청약 10계명
① 전용면적 25.7평 이하 청약예금통장을 가지고 있는 유주택자는 중대형(전용면적30.8~40.8평)평형으로 예치금을 증액하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법이다.
② 재당첨금지기간이 길어졌으니, 청약통장을 유망물량에 집중해 신중히 사용하고, 가구원을 관리해라.
③ 공공택지 중대형평형에 청약할 계획을 세웠다면 채권입찰제를 숙지하라.
④ 분양가상한제 주택은 분양가 메리트는 있으나 전매제한기간이 길어졌다. 유동성을 중시하는 청약자는 주의해야한다.
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주택규모 |
적용지역 |
제한기간 |
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85㎡이하 |
수도권 과밀억제, 성장관리권역 |
5년 → 10년 |
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기타 지역 |
3년 → 5년 | |
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85㎡초과 |
수도권 과밀억제, 성장관리권역 |
5년 (신설) |
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기타 지역 |
3년 (신설) |
⑤ 예외적인 전매허용이 가능한 곳과 판교같이 주공의 우선환매권이 주어지는 곳 등, 전매허용이 아예 안되는 곳이 있다는 점을 유의해라.
⑥ 주택관계 하위법령이 개정(2월 24일)되면서 사업승인시기에 따라 택지지구마다 전매금지기간 다양하다는 점을 파악하라.
⑦ 공공임대와 민간임대의 분양전환시기가 2년6개월~5년에서 10년으로 길어져 분양전환 메리트가 반감됐다.
⑧ 노부모부양 무주택세대주 중 청약저축가입자 의외로 당첨확률이 높다. 부모님을 모시고 이를 적극 활용하자
⑨ 3자녀 이상 가구 하반기 특별 분양 대상에 포함되니 3자녀가정 적극 활용하라.
(이 얘기는 건교부가 2006년 업무보고를 할 때 주택청약제도를, 실수요자 중심으로 개편하겠다고 하면서 나온 것입니다. 주택공급에관한규칙 제19조 등 주택의 특별공급 규칙을 바꿔야 되는 문제라 시행시기나 구체적인 내용은 아직 확정된 것이 아무것도 없습니다. 다만, 건설량의 10% 범위안에서 다른 특별공급대상자들과 나눠분양받게 될 것으로 보입니다. 일단, 지금으로써 알수 있는 것은 청약통장은 없으셔도 되고, 최초입주자모집공고일 현재 무주택세대주로 특별공급에 관한 승인을 득하시면 된다고 하는데, 대부분 전용면적 25.7평이하라 8월 판교 주공물량 1,774세대이외 중대형평형도 포함될지는 지금 시점에선 알 수 없습니다. 가점제가 추가로 적용될 수도 있습니다.)
⑩ 투기과열지구 무주택우선순위 접수, 2007년 4월 18일까지 한시적으로 시행되는 법이니, 그 전에 분양받아라.(무주택우선공급제도가 시행되는 지역은 투기과열지구와 공공택지로 지정된 지역내에서 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 공급하는 경우에 적용되는데, 일반공급 주택수의 75%를 입주자모집공고일 현재 1순위자로서 35~40세 이상이고, 5~10년 이상 무주택세대주인 자에게 우선공급하는 제도입니다.)
[함영진 내집마련정보사 정보분석팀장]
