판교신도시 그 매력은?
판교신도시에서 25.7평 이하 아파트에 당첨되면 10년 동안 전매가 금지된다. 따라서 최초 입주계약일을 기준으로 2016년 5월까지 팔 수 없으며 재당첨도 한동안 금지(25.7평 이하는 10년, 25.7평 이상은 5년간)될 계획입니다.
게다가 작년 개정된 주택공급규칙에 따라 당첨자 발표일 기준으로 과거 5년간 당첨 사실이 있으면 1순위에서 제외됩니다. 이렇게 장기간 재산권 행사를 가로막는 규제들이 널리 있음에도 불구하고 다른 신도시와는 달리 판교신도시가 세인(世人)의 관심을 끄는 이유는 무엇일까요?
이는 판교 자체만이 갖는 뛰어난 상품성 때문입니다. 먼저 지리적 위치의 강점에서 찾을 수 있습니다. 우선 판교는 지리적으로 절대부촌인 강남과 신흥부촌인 분당과 연접해있어 강남권 통합주거지역으로 발전할 가능성이 매우 높습니다. 판교신도시는 이미 구축해놓은 분당의 기반시설을 쉽고 편리하게 이용할 수 있기에 다른 신도시에 비해 짧은 시간 내 도시의 변모를 갖출 것으로 보입니다.
게다가 용인을 포함 제2기 신도시인 수원 광교, 화성 동탄 등을 연계한 신(新)강남권의 중심축을 이루고 있기에 수도권 동남권역 일대의 핵심주거지역으로 거듭날 가능성이 매우 높은 위치에 있습니다.
둘째, 판교의 상품성 중 공헌도가 큰 것은 아무래도 교통시설. 판교신도시 교통망은 광역교통개선대책 중 하나인 영덕~양재간 도시고속화 도로(민자건설)와 분당~판교~강남을 잇는 신분당선 전철(2010년 완공예정), 여주~광주~판교에 이르는 여주~성남선(2012년 완공예정), 분당지역의 이매역 환승 및 추후 서판교지역간 연결을 꼽을 수 있겠습니다.
또 판교IC 구조개선과 국지도 23호선 용인~판교 도로도 8차선으로 확장됩니다. 그 밖에 국지도 57번 우회도로 확충, 신분당선 판교역의 대규모 환승센터 조성, 광역버스 및 버스전용차로 도입 등으로 대중교통망도 크게 활성화될 전망입니다.
셋째, 주거환경으로서 판교만큼 쾌적한 공간은 드물기 때문입니다. 판교의 평균 녹지율(35%)은 분당(27%)과 일산(24%)보다 높은데다 2기 신도시 중 수원 광교신도시 다음으로 인구밀도가 낮은 편입니다. 특히 도시복판에 운중천과 금토천이 가로지르고 있으며 북쪽엔 청계산, 남쪽으로는 광교산 등 뛰어난 자연환경을 배후로 하고 있기에 친환경적이고 쾌적한 고급 주거지역으로 최적의 조건을 갖추고 있습니다.
마지막으로, 오랫동안 준비해온 공간배치입니다. 판교는 총 20만평 규모로 벤쳐시설 및 소프트웨어 관련업체와 정보·통신관련 연구소가 들어서 주거와 자족기능을 골고루 갖추게 됩니다. 특히 동판교에 자리잡은 중심상업지역과 도시지원시설용지 사이에 에듀파크(Edu-Park:교육시설구역) 조성으로 정보기술대학원과 특목고가 들어섭니다. 때문에 강남으로 이주하려는 학군수요를 분산시키는 효과를 갖고 있습니다.
판교신도시 향후 발전가능성은 얼마나?
사실 3월에 분양되는 판교신도시 물량은 대형건설사 참여저조로 인한 아파트 브랜드명 약화, 일부 혐오시설(Nimby) 주변 배치, 거래제한 등 몇 가지 문제점 있습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 부(負)의 아파트 가격요인을 상쇄할 만큼 판교는 섬세한 도시설계 및 교통 접근성과 주거 쾌적성 등 뛰어난 주거조건을 갖추고 있습니다.
이렇게 판교는 강남과 분당의 가교역할을 하는 지리적 입지조건과 자연조건, 인문환경 및 접근성이 뛰어나기 때문에 주거기능과 장기적 투자처로서 ‘부동산로또’라 불릴 만큼 절대비교 우위를 점하고 있는 것입니다.
판교와 분당간 아파트 가격 힘겨루기를 살펴보면 우선 판교입주가 시작되는 2008년 하반기엔 도시기반시설이 완비되어있고 집값 상승세도 탄력적인 분당신도시의 덤을 일시적으로 볼 수도 있습니다. 그러나 입주 후엔 판교가 분당을 앞서 가격상승을 유도할 가능성이 매우 높습니다. 즉 초기엔 주변 분당 아파트군(群)과 초기엔 연동하면서 중장기적으론 오히려 선행하여 매매가격을 형성할 것으로 보입니다.
한편 한국토지공사가 1기 신도시 아파트를 주변 아파트단지와 비교하여 시세를 분석한 결과, 분당신도시 아파트 값(2005년 6월 기준)이 평당 1083만원으로 이는 주변 아파트 값(평당 703만원)에 비해 평당 380만원으로 가장 높게 나타났습니다.
반면 일산 아파트 값은 주변에 비해 평당 62만원, 중동 아파트 값은 주변에 비해 평당 112만원, 평촌 아파트 값은 평당 102만원 각각 나타났습니다. 계획도시인 신도시가 주변 민간건설 아파트보다 가격상승이 높은 이유는 자족기능 등 택지지구의 양호한 기반시설이 아파트 값에 영향을 미치고 있음을 보여주고 있기 때문입니다. 특히 분당은 다른 신도시와는 달리 그러한 기능이 매우 높게 나타났습니다. 이 같은 현상은 판교신도시에서도 그대로 적용될 것입니다.
이제 2기 신도시 입성이 본격적으로 시작이 되었습니다. 누가 1등을 할지는 장담을 못하지만 1기 신도시가 출발한지 15여년이 지난 시점에서 순위가 결정이 되었습니다.
이제 노후된 선배 1기신도시가 무대에서 서서히 사라지고 후배인 1기 신도시에게 바톤을 물려주는 시점에서 강남접근성이 더욱 좋고 기반시설이 강남에 못지 않은 분당의 인접성에 가히 판교는 이런의미에서 입성은 부동산 로또라 칭할만 합니다. 하지만 당첨된다고 해서 바로 대박을 터뜨리는 것은 아니라는 이야기입니다.
입주 시점은 2009년, 그로부터 5년 또는 10년 뒤 부동산 가격을 누가 지금 예측할 수 있겠습니까? 그 사이에 고령화가 진행되고 부동산 가격이 동반 하락 또는 폭락할 가능성도 배제하기는 어렵습니다. 결국 판교의 매력은 지금 시점에서 상대적인 매력일 뿐이고 무엇보다도 5~10년 동안은 실현할 수 없는 이익인 셈입니다. 들어가서 평생 살 생각이 아니라면 신중하게 생각할 필요가 있겠습니다.
아무튼 판교가 화제라서 또 청사진에 대해서 궁금해 하시는 분들이 많아서 주절 주절 적어 보았습니다. 판교를 이해하시는데 도움이 되시길 바랍니다. 마지막으로 판교이후의 시나리오에 대해서도 잘 한번 주목하시길 바랍니다. 감사합니다.
[장경철 부동산 컨설턴트]
