쉼 없이 규제 쏟았는데도...다시 살아난 '강남 재건축'
쉼 없이 규제 쏟았는데도...다시 살아난 '강남 재건축'
  • 김예솔 기자
  • 승인 2019.06.14 16:11
  • 댓글 0
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"규제의 역설...재건축 주요 단지 속속 전고점 돌파 앞둬"
"정부 '추가 규제' 만지작 거리나...과도한 규제 역풍될까 우려"
5월 셋째 주 서울 강남구 아파트값 변동률은 0.02%로, 지난해 10월 셋째 주 이후 34주 만에 상승세를 기록했다. (사진=연합뉴스)
5월 셋째 주 서울 강남구 아파트값 변동률은 0.02%로, 지난해 10월 셋째 주 이후 34주 만에 상승세를 기록했다. (사진=연합뉴스)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 서울 주택시장의 분위기가 급반전됐다. 여전히 서울 아파트값은 31주째 하락하고 있지만, 집값 ‘바로미터’ 격인 강남구가 상승세로 돌아서면서 묘한 긴장감이 흐르고 있다.

이에 따라 강남구를 필두로 서울 아파트값이 바닥을 찍고 상승세를 탈지, 아니면 약보합세를 유지할지 앞으로의 향배에 이목이 쏠리고 있다.

■ ‘재건축이 이끌었다’....반년 만에 다시 상승세 찍은 ‘강남’

이번 주 서울 25개 자치구 중 강남구가 유일하게 상승세를 찍었다.

14일 한국감정원에 따르면 6월 셋째 주 서울 강남구 아파트값 변동률은 0.02%를 기록했다. 이는 지난해 10월 셋째 주 이후 34주 만에 상승세다.

작년 ‘부동산 규제 끝판왕’으로 불리던 9·13 부동산 대책이 발표된 지 반년 만에 강남 집값이 다시 꿈틀거린 것이다. 그것도 겹겹 규제에 몸을 사리고 있는 재건축 단지가 집값 상승을 주도했다.

현재 재건축 시장은 초과이익환수제 시행과 안전진단 강화, 최근 발표한 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 사업성 악화를 우려하고 있다.

그럼에도 불구하고 대장주 격인 재건축 단지들은 최고가를 쓸 준비를 하고 있다.

강남 재건축 대표주자 은마아파트는 전용면적 76.79㎡가 지난달 말 17억1000만원에 거래됐다. 아직 최고가 18억5000만원에는 못 미치지만, 연초 15억대에서 2억원이상 오르며 작년 하반기 거래가를 완연히 회복했다.

개포지구 중 으뜸으로 꼽히는 개포주공1단지는 신고가를 속속 새로 썼다. 개포1단지는 전용 56.57㎡가 지난달 초 24억5000만원에 거래됐다. 작년 8월 20억7000만원으로 거래됐던 최고가를 경신한 것이다. 전용 50.38㎡는 이달 초 19억9000만원에 팔리면서 직전 최고가 18억6500만원을 훌쩍 뛰어넘었다.

개포1단지의 경우에는 재건축 사업시행인가 후 3년 안에 착공이 이뤄지지 못하면서 지난 4월부터 조합원 지위 양도가 가능해졌다. 이 때문에 매물이 풀리면서 가격도 뛴 것이다.

이들 단지의 강세로 일대 한보미도맨션, 래미안 대치팰리스, 개포자이, 개포주공7단지 등지의 몸값도 덩달아 오르는 양상이다.

이러한 현장 분위기는 몇 달 전부터 감지됐다는 게 일대 중개업소의 전언이다.

대치동 K 중개업소 종사자는 “4월 초 이후로 매수세가 붙고 거래도 꽤나 성사됐다”면서 “일부 매수자들은 부동산시장이 침체될수록 더욱 힘 받는 게 ‘강남불패’라고 생각하고 있다”라고 말했다.

■ 이미 정부도 집값 ‘예의주시’...규제가 또 역효과내나

이처럼 강남 집값이 꿈틀거리면서, 정부가 ‘추가 규제카드’를 꺼낼지도 관심사다.

이미 당정은 부동산시장의 분위기에 신경을 곤두세우고 있다. 지난 13일 이원욱 더불어민주당 원내수석부대표는 "부동산의 반등 기미가 조금이라도 보일 경우, 추가 대책을 마련하겠다"고 밝힌 바 있다.

같은 날 김현미 국토교통부도 한 특강에서 "부동산시장의 안정을 만들겠다"며 소신을 재차 확인했다. 이는 부동산시장이 불안정할 시, 정부 차원에서 적극 대응하겠다는 뜻으로 풀이된다.

일각에서는 이러한 정부의 과도한 대응이 시장을 왜곡시켜 역효과를 냈다는 볼멘소리도 나오고 있다.

업계에서는 현재 강남 재건축의 상승원인으로 ‘희소성’을 지목하고 있다. 그러나 정부의 규제가 서울 내 유일한 주택공급책인 재건축 사업을 틀어막아 희소성을 부각시켰다는 지적이다.

게다가 지난달 초 ‘3기 신도시’ 추가 발표가 오히려 강남 집값을 공고히 하는 데 일조했다는 평가도 나온다. 당시 지정된 고양 창릉지구, 부천 대장지구 등은 강남권의 수요를 끌어오기에는 역부족이라는 분석이 대다수였다.

그럼에도 서울시는 집값 상승 우려에 강남권 재건축 허가에 회의적인 입장이다.

지난 12일 박원순 서울시장은 서울시의회 시정질문에서 “강남지역 주민들의 요청은 100% 이해하고 공감한다"면서도 "재건축이 만약 허가돼서 이뤄지면 과거에 있었던 부동산가격 상승이 우려된다”고 대놓고 말하기도 했다.

전문가들은 아직 부동산시장의 하방압력이 여전한 가운데 상승세도, 하락세도 예단하기 어렵다고 말한다.

한 업계 관계자는 “아직 강남구의 집값만 오른 것이여서 9.13 부동산 대책의 약발이 다했다고 진단하기엔 이르다”라면서 “앞으로 강남권 외 비강남권, 재건축이 아닌 일반아파트에 매수세가 얼마나 붙을지가 서울 집값 향배의 관건”이라고 말했다.

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