판교신도시 민간아파트 분양이 시작되었습니다. 청약을 바로 앞둔 시점이지만 막판 최종점검이 어느 때보다 필요하다고 보여집니다. 주요 점검사항을 정리해 보겠습니다.
지난달 29일 성남시 와 민간건설업체가 줄다리기 끝에 가까스로 분양가 합의에 이르러 분양 3660가구와 임대 1692가구 청약을 진행할 수 있게 됐었습니다.
1순위 요건이 단순한 청약예금 통장을 사용하게 되는 민간 분양아파트 경쟁은 그야 말로 '청약 대전'이라고 해도 과언이 아닐 것입니다.
판교청약시 먼저 주의하실점은 청약일정을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 생각없이 자신이 해당하는 청약일이 아닌 날짜에 청약했다가는 당첨되더라도 '부적 격자'로 밝혀져 최대 10년 동안 가구주는 물론 가족까지 다른 아파트에 청약할 수 없으므로 주의해야 합니다.
두 번째로는 자금 준비계획을 잘 짜야 합니다. 그 이유는 이번에 공급되는 민간 분양아파트 평균 분양가는 평당 1176만원으로 분당 인근 32평형 아파트 시세와 비교하면 최대 3억원까지 쌉니다. 즉 판교 30평형대 아파트에 당첨되면 전매제한이 끝나는 10년 뒤에는 상당한 시세차익을 얻을 수 있다는 계산입니다. 납입방법은 당첨자 발표일 이후 5∼10일 이내에 분양가의 20%를 계약금으로 내야 하는데 계약금은 5천5백만~8천2백만원입니다. 중도금은 분양가의 60%로 6번에 나눠 내며, 나머지 20%는 입주시 잔금으로 지불하면 됩니다.
문제는 분양가가 예상보다 높아져 자금 마련이 변수로 떠올랐다는 것입니다. 특히 판교 당첨자에 대해 자금출처 조사를 벌이는 것도 염두에 둬야 합니다.
생애최초대출과 모기지론은 10∼30년 동안 장기로 대출을 받을 수 있어 장기간 안정적인 수입원이 있는 사람들에게 적합합니다. 부부 합산 연소득이 2천만원 이하라면 생애최초 주택구입자금 대출을 고려해 볼 만합니다. 금리가 연 5.2%로 낮기 때문입니다. 그러나 생애최초대출을 받으려면 아파트 분양가가 3억원 이하여야 하는데 이번 분양에서 3억원 이하인 곳은 대광건영 23평형이 유일합니다.
시중은행 대출 상품은 대출금을 3∼5년 내에 갚으려는 사람들이 이용하기에 좋습니다. 단순히 금리 수준만 놓고 비교하면 시중은행 대출상품(5.3∼6.4%)이 모기지론보다 유리한 경우가 많습니다.
세 번째는 본인이 선호하는 입지여건을 잘 선택해야 합니다. 경부고속도로를 중심으로 ‘동판교는 생활, 서판교는 환경’으로 구분할 수 있습니다. 동판교는 분당신도시에 인접해 있고 각종 생활편의시설도 다양하게 배치됩니다. 동판교에서 가장 주목받는 곳은 풍성주택입니다. 이번 동시분양 단지에서 가장 규모가 크고(1,147가구) 에듀파크 조망권이 확보되기 때문입니다.
대신 동판교에는 쓰레기소각장 등 기피시설이 배치됩니다. 상대적으로 서판교는 근린공원이 자리잡고 있어 쾌적성이 동판교보다 좋습니다. 대규모 공원에 인접한 15-1블록(한림건설)이 최대 인기를 모을 것으로 전망됩니다.
네 번째임대아파트를 노리시는 경우에는 장점이 적다는 점을 고려해야 합니다. 판교 임대아파트 분양가는 서민부담 수준을 넘었습니다. 이에 따라 임대아파트지만 아이러니하게도 투자성을 따져야 합니다. 전문가들은 투자성으로 보면 임대아파트가 분양아파트보다 별로 나을 게 없다고 분석하고 있습니다.
우선 보증금과 월임대료는 10년 동안 고정된 금액이 아니라 매년 5%까지 오를 수 있습니다.
여기에다 10년 뒤 분양전환을 원하는 임차인들은 분양전환 가격을 추가로 내야 합니다. 분양전환 가격은 감정가에서 임대보증금을 뺀 나머지 금액입니다.
결국 분양아파트는 초기 부담이 4억원선으로 크기는 하지만 총투자비용은 임대아파트가 더 많을 가능성이 높습니다.
마지막으로 공인인증서는 미리 발급받아야 합니다. 민간아파트는 노약자나 장애인 등 특수한 사례를 제외하고는 원칙적으로 청약통 장 가입은행 홈페이지를 통해 인터넷 청약을 해야 합니다. 인터넷 청약을 하기 위해 서는 반드시 인터넷뱅킹을 신청한 상태에서 공인인증서를 발급받아야 합니다. 은행 홈페이지에 접속해 아이디와 비밀번호, 보안카드, 계좌번호 등을 입력하면 바로 공 인인증서를 내려받을 수 있습니다. 인터넷뱅킹 은행과 청약통장 가입은행이 다르면 공인인증서를 새로 발급받아야 하기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
증권사나 우체국 등에서도 공인인증서를 받을 수 있기 때문에 본인 청약일 이전에 미리 받아놓는 것이 좋습니다.
이상으로 판교 청약전 체크 사항에 대해서 설명을 드렸습니다. 많은 도움이 되셨으면 합니다. 다음에는 과연 판교의 청사진은 무엇인가에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
[장경철 부동산 컨설턴트]
