양도소득세 절세, 이것이 핵심이다
부동산을 처분해 시세차익을 얻으면 양도소득세를 내야 한다. 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되는데, 이 경우 비과세 요건을 제대로 알아야 한다. 또한 양도소득세는 보유기간에 따라 부과되는 세금에 차이가 있으므로 이런 내용도 양도 전에 꼼꼼히 챙겨야 한다.
현행 세법상 2주택 이상 다주택자에 대한 양도소득세는 매우 과중하다. 2주택은 50%(2007년부터 시행 예정), 3주택은 60%의 세율을 적용하게 되는데, 이렇게 되면 투자수익의 대부분을 세금으로 납부하게 되므로 투자로서의 이점은 없다고 봐야 한다.
그러나 이와 대조적으로 1세대 1주택에 대해서는 무척이나 관대하다. 일반주택은 비과세되고 고가주택은 양도가액이 6억원을 초과하는 분에 대해서만 과세하는 데다 15년 이상 보유시 장기보유특별공제율도 45%나 되고, 세율도 정상 누진과세가 되므로 2채, 3채의 집을 사는 것보다는 고가의 집 1채를 사 두는 것이 훨씬 유리하다.
예를 들어, 투자목적으로 2억원에 산 아파트를 4억원에 판다면 양도차익 2억원에 대해 50%인 1억원을 세금으로 내야 하지만, 지금 살고 있는 집에 2억원을 보태 8억원의 주택을 사서 15년간 보유한 후 16억원에 판다고 가정하면, 양도차익은 5억원(8억원＊(16억-6억)/16억)이지만 장기보유특별공제 45%를 차감하면 2억 7,500만원으로 줄어 들고, 이에 대한 양도소득세는 8,640만원으로서 투자수익 8억원의 10% 내외에 불과하기 때문이다.
일반적으로 인플레이션 경제하에서 부동산의 가격은 시간이 지날수록 오르기 때문에 부동산을 보유한 지 오래된 경우에는 양도차익이 많이 나와 양도소득세가 큰 부담이 된다. 이럴 경우 부동산을 취득하고 부부의 공동명의로 등기하면 양도소득세를 절세하는 데 도움이 된다. 왜냐하면 양도소득세도 개인별로 각각 계산되기 때문이다.
양도차익이 너무 많을 경우에는 배우자나 자녀에게 아예 증여하는 것도 훌륭한 절세법이 될 수 있다. 장기적으로 모든 재산은 어차피 상속이나 증여가 되어야만 하기 때문이다. 결국 현재 양도소득세를 내고 후일에 상속ㆍ증여세를 또 내느니 현재 증여세 한 번으로 재산 이전을 마무리하는 것이 더 유리할 수 있다.
[이병권 신구대학 세무회계과 교수] 참조 <2006 대한민국 초절세법> (새로운제안. 2006)
