한국에서 집을 구매할 때 번거롭고 복잡한 일 중에 하나가 바로 소유권 확인이다. 해당 부동산의 임야 대장, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획 확인원, 지적도, 등기부등본을 떼어 보는데 특히 등기부등본의 경우 계약후 잔금까지 최소 2번 이상은 확인하는게 관례다. 보통 중개업소에서 진행하기도 하나 보통은 바이어가 직접 확인한다.
하지만 미국에서는 타이틀회사라는 것이 있어 소유권에 대한 모든 부분을 확인해주고 후에 보장까지 해준다.
미국에서는 부동산을 구입하는데 있어 셀러와 바이어 당사자, 해당 에이전트 외에 가장 큰 역할을 하는 것이 에스크로 회사와 타이틀 회사이다. 에스크로 회사가 셀러와 바이어가 합의한 대로 안전하게 거래가 이루어지도록 하기 위한 제도라면 부동산 타이틀 회사는 구입 부동산의 명의(소유권)를 확인하고 보장해주는 것으로 실제 에스크로 과정 중 가장 중요한 것이 바로 이 타이틀 확인이다. 만일 소유하고 있는 부동산의 명의(title)에 문제가 있다면 이 문제로 인해 소유하고 있거나 투자한 부동산의 권리의 일부 또는 그 전부를 상실할 수 있기 때문이다.
미국에서 부동산을 거래할 때 셀러가 완벽한 명의를 소유한 것을 보증하는 방법은 바이어가 직접 등기를 확인하는 것이 아니라 일반적으로 부동산 명의를 보증하는 보험회사의 명의 보험을 구입하는 것이다. 종류에는 셀러가 셀러의 비용으로 바이어를 위해 가입하는 보험과 부동산 구입 자금을 빌려준 은행이나 융자 기관을 위해 바이어가 가입하는 보험이 있다. 타이틀 회사마다 다르지만 보통 집값의 0.2 ~ 0.04% 정도이다.
타이틀 보험은 부동산 매매를 위한 에스크로가 종결되는 시점부터 해당 부동산 소유권과 관련된 어떠한 결격 사항이나 하자로 인해 바이어와 은행이 손해보지 않도록 보증해 주는 데 그 목적이 있으며 부동산 소유권이 이미 바이어에게 이전된 후라도 타이틀 보험 회사에서 발견하지 못했거나 사무적인 실수 혹은 문서위조 등의 원인으로 인해 해당 부동산에 유치권(lien) 담보가 잡혀 있는 저당권, 세금미납사실, 법원판결문, 지역권 등 법적 규제 사항 등이 정리되지 않고 남아 있다면 많은 문제가 발생할 수 있다.
에스크로가 오픈되면 에스크로 회사는 타이틀 보험 회사에 등기 열람과 소유권 조사를 지시하게 되고 보험 회사는 조사한 내용을 보고서를 통해 에스크로 회사에 보고한다. 또한 타이틀 보험 회사는 해당 부동산의 소유권 계보와 타이틀의 계승 같은 내용을 정확히 분석하여 최초 소유자로부터 현시점까지 계속되어온 소유권에 영향을 끼치는 모든 양도증서, 저당권, 세금미납, 유치권, 법적소송문제 등에 대해 조사 확인하게 되고 나타난 모든 결격 사항이나 하자를 에스크로가 종결될 때 셀러에게 정리하게 함으로써 깨끗한 상태의 부동산을 바이어가 인수할 수 있게 하는 것이다.
하지만 중요한 것은 명의보험을 구입했다고 해서 부동산 구입 후 명의에 관한 분쟁이 전혀 없다는 것을 보증하는 것은 아니라 보험회사에서 확인한 명의 보고서에 의하여 분쟁이 발생했을 때 방어와 피해보상을 해준다는 것을 뜻한다. 또한 보험증서를 보면 예외조항이 있으므로 보험구입 전에 자세히 살펴보는 자세가 필요하다.
[양미라 뉴스타부동산 한국본사 정보사업부 과장]
