초보자, 법률 지식보다 부동산 감각을 키워라
알고 보면 아주 쉬운데 모르면 한없이 어렵게 느껴지는 게 법원경매다. 그 이유는 다음과 같다.
첫째, 경매 주관 기관이 법원이다 보니 심리적 위압감을 떨쳐버릴 수 없다는 것이다.
둘째, 민법, 주택임대차보호법, 민사집행법, 대법원 판례 등 주로 '법'이 전면에 등장하다 보니 일반인에게 부담스럽게 느껴진다는 것이다.
그러나 이는 어디까지나 고정관념에 따른 심리적위축 현상일 뿐이다. 처음부터 경매 관련 법과 이론에만 내몰리다 보니 경매가 어려워 보이는 착시현상일 뿐, 경매에서 중요한 건 법률 지식이 아니라 '부동산에 대한 감각'이다. 해박한 법률 지식은 경매 사고를 비껴갈 수 있는 충분조건을 될지언정 낙찰받기 위한 필요조건은 아니다.
경매의 대상이 부동산이라는 것을 늘 염두에 두고 '내가 부동산을 찾아가야지 부동산이 나를 찾아오는 건 절대 아니다'는 점을 명심하자.
전문가, 욕심을 버려야 안전하다.
경매에 대해 어느 정도 알게 되면 모두들 경매시장에서 먹을 것이 없다고들 한다. 맞는 말이다.
남들이 쉽게 손대기 어려운 특수 물건(법정지상권, 유치권, 예고등기, 선순위 가처분, 선순위 가등기 있는 물건 등)을 노려야만 어느 정도 기대 이익을 얻을 수 있다고 한다. 이 말도 맞는 말이다. 그러나 바로 여기에 함정이 도사리고 있다.
입찰법정 문턱을 뻔질나게 드나들어 어느 정도 경매에 이력이 붙은 투자자들은 색다른 물건을 만지고 싶은 유혹에서 벗어나기가 좀처럼 쉽지않다. '고수익 물건은 반드시 고위험을 동반한다'는 사실을 잊은 것이다.
고수의 함정은 바로 여기에 있다. 난해한 물건들만 해독하고 참여하다 보니 경매가 어렵고, 위험부담은 갈수록 높아지는 것이다.
그렇다고 평이한 아파트로 회귀하기에는 시장 상황이 너무 좋지 않다. 이미 '아줌마' 부대와 '경매 강좌 수료생' 부대가 아파트 시장을 평정해, 가격 경쟁력이 없다. 낙찰받는다는 보장도 없을 뿐더러 받아봤자 이미 수익은 한계점에 도달해 있다.
분명 많은 사람이 관심을 가진 물건은 수익이 기대에 미치지 못한다. 경매에 이력이 붙으면 붙을수록 색다른 물건, 남들이 미처 손대지 못하는 물건을 다루려는 욕심에 휘둘리기 쉽다. 투자금액이 점차 커지고 투자 지역이 확장되면서 이익도 커지지만 한 번 실수하면 손실액도 만만치 않다.
필자가 지금까지 실패가 한 번도 없었다는 것은 빼어난 능력 때문이라기보다는 위험이라는 비를 피해갔기 때문이다. 원숭이가 나무에서 잘못 떨어지면 치명상을 입을 수 잇듯이 고수들은 투자금액이 대부분 고액이라 단 한 번의 사고로도 치명상을 입을 수 있다.
"전문가일수록 당신의 능력을 보여주세요"라는 주변의 무언의 압력에 시달리고 또 능력을 보여줘야만 시장에서 생존할 수가 있다는 중압감에 위험한 투자를 하기가 쉽지만, 이는 매우 주의 깊게 판단하고 실행할 문제다.
[강은현 경매컨설턴드] 참조 <"한국에서 불황에 경매로 돈버는 100가지 방법"> (이지북. 2005)
