[돈버는실전투자법] '미국부동산 구입' 4가지 제도차이 유의!
[돈버는실전투자법] '미국부동산 구입' 4가지 제도차이 유의!
  • 아이엠리치
  • 승인 2006.03.20 09:46
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미국부동산은 근 4년동안 매번 두자리수 주택상승률을 보여왔다, 전세계적 금리인하는 부동산 상승을 이끌어 왔지만 최근 이때문에 거품론에 대한 이야기가 계속 나오고 있다. 그렇다 하더라도 올해 약간의 조정은 거치겠지만 큰 하락폭은 없을 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 사정이 이렇다보니 한국내에서 해외부동산 규제가 완화되었다 하더라도, 이미 오를데로 오른 미국시장에 바로 뛰어들지 못하는 상황이다. 따라서 어느 정도 조정기를 거치기를 기다리는 고객들이 많을 것으로 보인다. 또한 한국에서 해외부동산을 구입 또는 양도시에 국내와 해외가 제도적으로 차이점이 있기 때문에 구체적이고 꼼꼼히 체크하지 않으면 난관에 부딪힐 일이 많다. 그렇기 때문에 국내와 다른 해외부동산 제도도 충분히 조사하고 접근하는 것이 바람직하다. 이에 오늘은 미국의 부동산을 구입하는데 크게 다른 4가지 제도를 점검해 보자.

 

먼저 세금부분이다. 한국의 경우 집을 구입할 때 취득세와 등록세 등의 거래세를 내고, 집을 팔 때는 양도소득세를 낸다. 하지만 미국의 경우 취득세가 없다. 다만 집을 팔 때 양도차익에 대한 양도소득세만 내면 된다. 양도소득세는 보통 한 가구의 수입액이 기준이 되는데 기준가격은 5만2천달러 정도이다. 기준 수입액보다 수입이 적을 경우 5% 정도이고, 수입이 높을 경우 15% 정도의 양도소득세를 낸다. 하지만, 최근 5년동안 실제 2년간 거주했을 경우에는 개인의 경우 25만불, 부부의 경우 50만불까지 양도차익에 대해서는 세금이 면제된다. 즉, 부부가 50만불에 집을 사서 100만불에 집을 팔아도 양도소득세를 내지 않는다. 이러한 조건이 만족되면 집이 한채이건, 두채이건 상관없이 양도소득세가 면제된다. 또, 주마다 틀리기는 하지만 1년에 한번 집값에 대해 1~2%의 재산세를 납부하는데, 캘리포니아주의 경우 1~1.25%이다.

 

두번째로 부동산 중개 수수료의 차이다. 한국의 경우는 집을 사거나 팔 때 매수자, 매도자 양쪽 모두 부동산 중개수수료를 부담한다. 하지만 미국은 매도자 측만 부담하게 되어 있으며, 보통 부동산 중개수수료는 주마다 다르다. 예를 들어 캘리포니아주 주택의 경우 집값의 6% 정도이나 이는 매도자와 에이전트의 협약에 따라 조정될 수 있다.

 

세번째는 융자부분이다. 외국인에 대해 융자를 해주는 은행이 제한적이기는 하지만 최소한 집값의 30~35% 정도의 다운페이(Downpayment)만 있다면 모기지 (Mortgage)를 받을 수 있다. 보통 미국은 5~10%의 다운페이만으로 집을 구입할 수 있지만, 외국인의 경우 신용이 없기 때문에 다운페이가 높다. 모기지를 신청할 때에는 여권, 비자, 출입국확인서만 모기지회사에 제출하면 된다.

 

네번째로 에스크로(Escrow) 제도다. 한국의 경우는 부동산에서 매수자와 매도자, 부동산 중개업자가 같이 만나 계약서에 도장찍고, 계약금, 중도금, 잔금을 건네주고 등기를 해야만 거래가 끝난다. 하지만 미국은 매도자와 매수자가 만날 일이 없다. 왜냐하면 모든 거래는 매도자 측 에이전트와 매수자 측 에이전트가 대신하고 행정절차는 에스크로 회사가 담당하기 때문이다. 에스크로란 부동산거래에서 매도인과 매수인이 합의 한 대로 거래가 이루어질 수 있도록 자금과 서류 등 모든 책임을 제3자에게 맡기어 이해당사자의 권리와 의무를 동시에 처리하기 위한 제도로 보통 에스크로 기간은 30~45일 정도 소요된다. 만약 현금으로 100% 구입할 경우 에스크로 기간은 7~10일이 소요된다.

 

미국은 한국과 달리 집을 구입하는데 시간이 오래 걸리고 그 기간 동안에 검토해야 할 서류와 절차가 많고 복잡하므로 절대 서두르면 안된다. 또한 해외부동산 구입이나 투자를 위해서는 보다 현지의 공신력 있고 네트워크가 발달된 부동산회사를 통한 정확한 안내와 정보분석, 그리고 사전 자금계획 등 세밀한 준비를 하는 것이 바람직하다.

 

[양미라 뉴스타부동산 한국본사 정보사업과장]

화이트페이퍼, WHITEPAPER

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