재개발마저 ‘족쇄’...가뜩이나 꼬인 ‘서울 주택공급’ 놓칠라
재개발마저 ‘족쇄’...가뜩이나 꼬인 ‘서울 주택공급’ 놓칠라
  • 김예솔 기자
  • 승인 2019.04.24 16:44
  • 댓글 0
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"재건축도 첩첩산중인데, 재개발 너마저...정비사업 죄다 시계제로"
"멈춰선 서울 공급책, 몇 년 뒤 후폭풍으로 돌아올까 우려”
올해부터 서울 지역에서 재개발을 추진할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율 상한이 최고 30%까지 높아질 전망이다. (사진=네이버 지도)
올해부터 서울 지역에서 재개발을 추진할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율 상한이 최고 30%까지 높아질 전망이다. (사진=네이버 지도)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 여전히 정부가 정비사업에 대한 규제 고삐를 죄고 있다.

최근에는 정부가 임대주택을 확충하기 위해 재개발 임대주택 의무 비율을 대폭 상향했다. 이로써 재건축보다 상대적으로 여건이 나았던 재개발마저 '족쇄'가 채워지게 됐다.

이처럼 정부가 정비사업에 겹겹 규제를 씌우면서 오히려 역효과를 낼 것이라는 지적도 만만찮다.

■ 임대비율 최대 30% 확충에 재개발 ‘족쇄’...“아예 하지 말라는 격”

올해부터 서울 지역에서 재개발을 추진할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율 상한이 최고 30%까지 높아질 전망이다.

23일 국토교통부는 이 같은 내용을 포함한 '2019년 주거종합계획'을 발표했다. 이는 공공임대를 늘려 정비사업의 공공성을 강화한다는 취지에서 마련한 것이다.

이번 계획에 따라 시행령에서의 서울 임대주택 의무 비율 범위는 현행 10∼15%에서 10~20%로 높아지게 됐다. 지자체 재량에 따라 추가 부과 범위도 5~10%포인트로 높아지면서, 서울의 경우 재개발 임대주택 비율이 최고 30%에 이를 수 있게 됐다. 용산이나 마포 등 집값 상승 등 우려가 있는 곳은 서울시의 판단에 따라 임대주택 비율을 최대 30%까지 높일 가능성도 커졌다.

이에 따라 이번 조치로 재개발 사업의 추진 속도가 더욱 더뎌질 것이라는 지적이 나온다. 임대주택이 늘어나는 대신 일반분양 물량이 감소하면서 수익성이 악화될 수밖에 없어서다. 가뜩이나 주민 간 이견 차로 재개발 속도가 더딘 곳이 많은데, 이번 조치로 상당수의 사업장이 동력을 잃으면서 무더기로 정비구역에서 해제될 공산도 커지게 됐다.

현행법상 일정기간 사업 진척이 없는 정비구역은 일몰제에 따라 시·도지사가 직권으로 구역에서 해제할 수 있도록 하고 있다. 현재 서울에서 추진위 단계에 머물고 있는 재개발 사업장 30곳은 오는 2020년 3월까지 조합 설립 신청하지 않으면 정비구역 해제대상이 된다.

건설업계는 재개발 임대주택 의무비율 상향에 따른 수익성 저하로 사업 추진이 난항을 겪을 것이라며 깊은 우려감을 나타내고 있다.

정비업계 관계자는 “이제껏 재개발 사업을 추진해온 구역들은 갑자기 사업성이 확 떨어지게 됐다”면서 “용적률을 늘리지도 않고 임대주택이 20~30%까지 치솟을 수 있단 얘기는 결국 재개발을 하지 말라는 것과 같은 격”이라고 지적했다.

■ 서울 주택공급 어디로....“시장 왜곡은 역효과를 낼 수밖에”

정비사업의 또 다른 축인 재건축 사업은 상황이 더욱 여의치 않다. 이미 정부의 각종 규제에 묶여 ‘무기한 보류’를 택한 단지들도 속출하고 있다.

정부는 8.2 대책을 통해 조합원 지위 양도 금지, 재당첨 제한 등으로 재건축 사업을 한 차례 옥죈 데 이어 지난해에는 초과이익환수제와 안전진단 강화로 사업 자체의 추진 동력마저 떨어뜨렸다.

게다가 최근에는 서울시가 집값 안정화와 투기 수요 차단을 위해 인·허가 절차도 늦추면서 사실상 서울 내 재건축 사업은 ‘올스톱’된 상태다.

그러나 이 같은 ‘규제의 덫’이 결국 서울 내 주택공급을 마비시켜 역효과를 불러일으킬 수 있다는 지적도 제기된다.

현재 재건축과 재개발 사업은 서울 주택공급의 유일한 수단인데, 이들 사업이 위축될 경우 공급물량은 줄어들 수밖에 없다. 부족해진 공급과 달리 넘치는 수요는 서울 집값 상승을 부추기기엔 충분한 요소다.

이미 정부도 서울 내 주택공급 부족 문제를 자각하고, 엄중히 다뤄왔다. 정부가 펼쳐온 수요 억제책이 오히려 공급 억제로 서울 집값 상승을 부추기자, 급하게 ‘공급 카드’를 꺼내들기도 했다. 지난해 말 경기도 남양주·하남·과천, 인천 계양에 ‘3기 신도시’를 건설하겠다고 발표한 것이다.

이는 서울과 인접한 곳에 대규모 주거단지 및 복합시설을 조성해 서울 집값 안정화를 꾀하기 위한 조치였다.

그러나 당시 서울 내 신도시 부지 선정도 불발됐으며, 서울의 수요를 끌어들일만한 매력적인 부지를 찾지 못해 미봉책에 그친다는 지적도 있었다.

전문가들은 서울 집값 상승 압력은 그대로인데 이를 규제로 억누르면 시장 왜곡으로 주택시장은 부작용을 일으킬 수 있다고 제언한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공택지가 부족한 서울은 정비사업을 통해 공급 확대를 하는데, 정부 차원에서 공급에 규제를 가하면 오히려 역효과를 초래할 수 있다”면서 “공급량을 일정 수준 이상 유지하면서 주택시장의 안정화를 꾀해야한다”고 말했다.

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