경매란 돈을 빌려간 사람(채무자)이 약속한 날짜까지 빌려간 돈을 갚지 못할 경우, 돈을 빌려준 사람(채권자)의 신청에 의해 법원에서 대신 돈을 받아주는 것을 말한다.
법원은 돈을 빌려준 사람으로부터 비용(경매비용)을 받고 단지 부동산을 매각하는 역할만 하기 때문에 부동산의 평가(낙찰가 산정)나 인수(명도)는 매수자의 부담으로 진행한다.
채무자 소유의 재산을 일방적으로 채권자에게 분배하다 보니 채무자 입장에서는 가혹하다고 생각할 수도 있지만, 그만큼 채무 변제의 부담을 덜기 때문에 나쁘다고만 할 수는 없다. 오히려 경매를 통해 채권자는 낙찰가가 높을수록 보다 많은 채권을 회수할 수 있고, 채무자는 채권자의 채권회수액만큼 채무금액을 변제받을 수 있어 부채 탕감의 효과가 있다.
아울러 매수자에게는 시세보다 싼 값에 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공하기 때문에 법원경매는 채권자, 채무자, 매수자 3자를 모두 만족시키는 제도라고 하겠다.
임의경매와 강제경매
일반적으로 경매에는 돈을 빌려준 채권자 마음대로 하는 임의경매와 소정의 법적 절차를 밟아야 하는 강제경매의 두 가지가 있다.
임의경매는 채권자 A가 B에게 돈 5,000만 원을 빌려주면서 담보로 B 소유의 부동산에 저당권을 설정하고, B가 약속한 날짜에 빚을 갚지 않을 경우 A가 소송 없이 바로 저당권에 기해 경매 신청을 하는 것이다.
반면, 강제경매의 경우 임차인 A가 임대인 B와 보증금 5,000만 원에 임대차 계약을 체결하고, 24개월 후 임차인 A가 이사를 나가기 위해 보증금을 청구했으나 임대인 B가 전세보증금을 반환하지 않는 경우에 이루어진다. 이때 임차인 A는 임대인 B를 상대로 전세보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결문을 받아 B의 부동산에 경매를 신청할 수 있다.
강제경매는 채권자라 하더라도 반드시 판결문이나 공정증서, 지급명령, 화해조서등의 집행권원이 있어야만 경매 신청이 가능하다.
법원챙정처에 의하면 2003년 경매 신청 건수 15만 8,877건 가운데 담보권 실행을 위한 임의경매가 12만 2,887건으로 77.3%를 차지했고 강제경매는 3만 5,990건으로 22.7%를 점유했다.
[강은현 경매컨설턴드] 참조 <"한국에서 불황에 경매로 돈버는 100가지 방법"> (이지북. 2005)
